Macaristan’da Ev Kiralama Rehberi 2025

Macaristan Ev Kiralama Sistemi

Macaristan’da ev kiralama sistemi, Avrupa’nın genel işleyişine benzer şekilde yapılandırılmış olsa da, ülkeye özgü bazı dikkat edilmesi gereken kurallar ve uygulamalar içerir. Kiralama süreci; mülk arama, ev sahibiyle anlaşma, kontrat imzalama ve yerleşme adımlarından oluşur. Özellikle Budapeşte gibi büyük şehirlerde talebin yoğunluğu nedeniyle kiralık konut bulmak bazen zorlu bir süreç olabilir. Bununla birlikte, sistemin temel işleyişi yabancıların da kolayca adapte olabileceği bir düzendedir.

Kiralama Sürecinin Temel Adımları

Ev kiralama süreci genellikle çevrim içi platformlardan ya da emlak ofislerinden başlar. En yaygın kullanılan platformlar arasında Ingatlan.com, Otthon Centrum, Alberlet.hu ve Facebook grupları yer alır. Emlak ofisleri aracılığıyla yapılan kiralamalarda genellikle bir aylık kira bedeli kadar hizmet ücreti talep edilir.

Kiralanacak ev bulunduğunda, ev sahibiyle yapılan görüşmeler sonucu anlaşmaya varılır ve çoğunlukla yazılı bir kira kontratı düzenlenir. Macaristan’da kira kontratları hem ev sahibini hem de kiracıyı koruyacak şekilde hazırlanır. Kontratlar genellikle 12 aylık süreler için düzenlenir ve yenilenebilir niteliktedir. Bazı durumlarda ise daha kısa veya daha uzun süreli kontratlar da yapılabilmektedir.

Depozito ve Ödeme Şartları

Macaristan’da ev kiralarken genellikle iki aylık kira bedeli kadar depozito talep edilir. Bu depozito, kontrat bitiminde evin durumuna göre iade edilir. Kira ödemeleri ise çoğunlukla banka havalesi yoluyla aylık olarak yapılır. Kimi ev sahipleri nakit ödeme kabul etse de, belgelenebilirlik açısından banka transferi tercih edilir.

Kiralar bölgelere göre değişkenlik gösterir. Örneğin Budapeşte’nin merkezi semtlerinde ortalama kira bedelleri 2025 yılı itibarıyla 250.000 HUF ile 400.000 HUF arasında değişirken, şehir merkezinden uzaklaştıkça bu rakamlar 150.000 HUF civarına kadar düşebilir. Diğer şehirlerde ise (Debrecen, Szeged, Pécs gibi) kira fiyatları daha uygun seviyelerdedir.

Şehir	Ortalama 1+1 Daire Kirası (HUF)	Depozito Uygulaması
Budapeşte	250.000 – 400.000	2 aylık kira
Debrecen	150.000 – 220.000	2 aylık kira
Szeged	130.000 – 200.000	1-2 aylık kira
Pécs	120.000 – 180.000	1-2 aylık kira

Kontrat Şartları ve Hukuki Boyut

Macaristan’da kiracılar hukuki olarak ciddi şekilde korunur. Yazılı kontrat şarttır ve çoğunlukla hem Macarca hem İngilizce hazırlanır. Kontrat içerisinde kira tutarı, ödeme tarihi, depozito miktarı, kontrat süresi, iptal şartları gibi detaylar açıkça belirtilmelidir. Kontratın noter onaylı olması zorunlu değildir ancak güvence açısından tercih edilebilir.

Ev sahibinin kontrat süresi içinde kiracıyı tahliye etmesi yalnızca ciddi ihlal durumlarında (kira ödememek, mülke zarar vermek gibi) mümkündür. Kiracıların kontratı iptal etme hakkı vardır fakat genellikle belirli bir ihbar süresi (örneğin 30 gün) öngörülür.

Kira Artışları ve Düzenlemeler

Kira artışları kontrat süresince yapılamaz, ancak yeni kontrat döneminde ev sahibi artış talep edebilir. Artış oranı çoğunlukla enflasyon oranı dikkate alınarak belirlenir ve kontratın ilgili maddesinde belirtilmiş olmalıdır. Serbest piyasa koşulları geçerli olduğu için sabit bir tavan oran bulunmamaktadır.

Macaristan’da kiralama sistemi içinde ev sahiplerinin bazı vergisel yükümlülükleri de bulunmaktadır. Yasal olarak kira gelirlerinin beyan edilmesi gerekmektedir. Bu nedenle kayıt dışı kiralama durumları da söz konusu olabilir. Kiracıların güvenlik açısından vergiye kayıtlı evlerde oturmayı tercih etmesi önerilir.

Öğrenciler ve Yabancılar İçin Sistem Nasıl İşler?

Macaristan, özellikle Budapeşte başta olmak üzere çok sayıda uluslararası öğrenciye ev sahipliği yaptığı için yabancı kiracı profili oldukça yaygındır. Ev sahiplerinin çoğu İngilizce konuşmakta ve yabancı kiracılara alışkındır. Öğrenciler için paylaşımlı evler (flatshare) oldukça yaygındır ve bu tür evlerde kira maliyetleri daha düşüktür.

Yabancıların Macaristan’da ev kiralaması yasal olarak serbesttir, oturum iznine sahip olmak çoğu zaman ev sahipleri açısından tercih sebebidir. Bazı ev sahipleri öğrenci kontratlarında ek belge (okul kabul mektubu, burs bilgisi vb.) talep edebilir.

Kira Sigortası ve Ekstra Giderler

Macaristan’da kiracılar için zorunlu bir kira sigortası bulunmamaktadır. Ancak bazı ev sahipleri ek güvence olarak bu tür bir poliçeyi şart koşabilir. Bununla birlikte, elektrik, su, ısınma, internet gibi giderler genellikle kiracıya aittir. Bu giderlerin aylık toplamı, dairenin büyüklüğüne ve konumuna göre 30.000 HUF ile 80.000 HUF arasında değişebilir.

Aidat ve bina yönetimi giderleri ise genellikle kira dışında belirtilir. Kimi durumlarda aidat kira bedeline dahil olabilir, ancak çoğu zaman ayrı faturalandırılır.

Popüler Şehirler ve Mahalleler: Nerede Yaşanır?

Macaristan’da yaşamak isteyenler için şehir seçimi ve mahalle tercihleri büyük önem taşır. Yaşam kalitesi, ulaşım olanakları, iş ve eğitim fırsatları, sosyal yaşam ve güvenlik gibi unsurlar şehir ve mahalle tercihlerini doğrudan etkiler. 2025 itibarıyla Macaristan’da özellikle uluslararası öğrenciler, yabancılar ve genç profesyoneller için öne çıkan bazı şehirler ve mahalleler belirginleşmiştir. Her bölgenin kendine özgü avantajları bulunmakta ve yaşam tarzınıza göre en uygun yerleşim alanını seçmek mümkündür.

Budapeşte: Başkentte Yaşam

Macaristan’ın başkenti Budapeşte, ülkenin ekonomik, kültürel ve sosyal merkezidir. Yabancılar ve öğrenciler için en popüler destinasyondur. Tuna Nehri tarafından Buda ve Pest olmak üzere ikiye ayrılan şehirde, her iki yakada da farklı yaşam tarzlarına hitap eden mahalleler yer alır.

Pest Yakası

5. Bölge (Belváros-Lipótváros): Budapeşte’nin tam merkezi olan bu bölge, Parlamento Binası, Váci Utca alışveriş caddesi ve restoranlarla doludur. Daha pahalı ama şehrin kalbinde yaşamak isteyenler için idealdir.

6. Bölge (Terézváros): Andrássy út caddesi üzerinde yer alan kültürel merkezleriyle dikkat çeker. Metro ve tramvay hatlarına yakınlığı ile ulaşım açısından oldukça avantajlıdır.

7. Bölge (Erzsébetváros): Gençler, öğrenciler ve yabancılar tarafından tercih edilen dinamik bir bölgedir. Ruin bar’ları, gece hayatı ve sosyal yaşamıyla ünlüdür.

8. Bölge (Józsefváros): Eskiden kötü bir ünü olsa da son yıllarda ciddi anlamda dönüşüm geçirmiştir. Uygun fiyatlı kiralık daireleri ve üniversite kampüslerine yakınlığı ile öğrenciler için ideal hale gelmiştir.

13. Bölge (Angyalföld – Újlipótváros): Aileler ve orta gelir grubundaki bireyler için oldukça popülerdir. Sessiz, düzenli sokakları ve yeşil alanları ile öne çıkar.

Buda Yakası

1. Bölge (Várkerület): Tarihi Kale Bölgesi’nin yer aldığı bu alan, daha pahalı konutlara ev sahipliği yapar. Turistik ve tarihi dokuya sahip olmasının yanında sessiz bir yaşam sunar.

2. Bölge (Rózsadomb): Elit ve lüks bir yaşam alanı arayanlar için uygundur. Villa tipi evler, doğayla iç içe yaşam alanları sunar.

11. Bölge (Újbuda): Hem öğrenciler hem de genç profesyoneller arasında oldukça popülerdir. Allee alışveriş merkezi, Móricz Zsigmond körtér gibi sosyal merkezlerle çevrilidir.

Debrecen: Öğrenci ve Akademik Merkez

Macaristan’ın ikinci büyük şehri olan Debrecen, özellikle Debrecen Üniversitesi ile tanınır. Çok sayıda uluslararası öğrenciye ev sahipliği yapan şehir, Budapeşte’ye kıyasla daha uygun kira fiyatlarıyla dikkat çeker. Genç ve hareketli bir nüfusa sahip olan Debrecen’de:

Nagyerdő bölgesi yeşil alanları ve üniversiteye yakınlığı ile öğrenciler için idealdir.

Belváros ise şehir merkezinde yaşamak isteyenler için tercih edilen bir alandır.

Debrecen, iyi planlanmış toplu taşıma sistemi, düşük yaşam maliyetleri ve güvenli ortamıyla popülerliğini her yıl artırmaktadır.

Szeged: Sakin ve Kültürel Bir Alternatif

Tisza Nehri kıyısında yer alan Szeged, Macaristan’ın güneyinde yer alır ve ülkenin kültürel başkentlerinden biri olarak görülür. Szeged Üniversitesi sayesinde çok sayıda öğrenci barındırır ve sanatsal etkinlikler, tiyatrolar, festivallerle dolu bir şehir yaşamı sunar.

Belváros (Şehir Merkezi) bölgesi kafeler, kitapçılar ve alışveriş alanları ile hareketlidir.

Újszeged ise daha sakin ve doğa ile iç içe bir yaşam arayanlar için uygun bir bölgedir.

Kira fiyatlarının uygunluğu ve yaşam temposunun daha yavaş olması, Szeged’i aileler ve öğrenciler için cazip kılar.

Pécs: Kültürel Miras ve Sanat Şehri

Güney Macaristan’da yer alan Pécs, tarihi yapıları ve sanatsal etkinlikleri ile ünlüdür. UNESCO miras listesinde yer alan birçok yapının bulunduğu şehir, yaşam maliyetlerinin düşüklüğüyle de öne çıkar. Pécs Üniversitesi sayesinde şehirdeki genç nüfus oranı yüksektir.

Király utca çevresi, öğrenci yaşamı ve sosyal aktivitelerin kalbidir.

Uránváros mahallesi ise daha ekonomik kira seçenekleri sunar ve toplu taşıma bağlantıları ile oldukça erişilebilir bir konumdadır.

Diğer Alternatif Şehirler

Győr: Audi fabrikası ve sanayi altyapısı ile genç profesyonellerin ilgisini çeker. Gelişmiş ulaşım ağı ve Batı Avrupa’ya yakınlığı sayesinde önemli bir cazibe merkezidir.

Miskolc: Sanayi geçmişine sahip bu şehir, düşük kira oranları ile ön plana çıkar. Son yıllarda kentsel dönüşüm projeleriyle gelişim göstermektedir.

Kecskemét: Mercedes-Benz’in yatırım yaptığı bu şehirde istihdam olanakları geniştir. Yeni yerleşim alanları ve planlı yapısı ile dikkat çeker.

Kira Fiyatlarına Göre Bölge Tercihleri

Şehir / Bölge	Kira Aralığı (HUF / Aylık)	Öne Çıkan Özellikler
Budapeşte 5-6-7. Bölge	250.000 – 400.000	Merkez, sosyal yaşam, öğrenciler
Budapeşte 2-11. Bölge	300.000 – 500.000	Doğa, aile yaşamı, sessizlik
Debrecen Nagyerdő	150.000 – 220.000	Üniversiteye yakın, öğrenci dostu
Szeged Belváros	130.000 – 180.000	Kültürel etkinlikler, şehir merkezi
Pécs Király utca	120.000 – 160.000	Tarihi atmosfer, sanatsal yaşam
Győr Merkez	160.000 – 240.000	Sanayi ve iş fırsatları

Macaristan Kira Fiyatları Ne Kadar?

2025 yılı itibarıyla Macaristan’da kira fiyatları önceki yıllara göre belirgin şekilde artış göstermiştir. Bu artışın başlıca nedenleri arasında enflasyon, konut arzındaki yetersizlik, büyük şehirlerdeki göç artışı ve enerji maliyetlerinin yükselmesi yer almaktadır. Özellikle Budapeşte gibi yoğun nüfuslu bölgelerde kiralık konut bulmak daha zor hale gelmiş, fiyatlar da bu duruma paralel olarak yukarı yönlü seyretmiştir. Ancak yine de Macaristan, Batı Avrupa ülkeleriyle kıyaslandığında hâlâ nispeten uygun kiralama olanakları sunmaktadır.

Budapeşte Kira Fiyatları

Budapeşte, Macaristan’daki kira piyasasının en pahalı ve dinamik bölgesidir. Fiyatlar bölgeden bölgeye büyük farklılıklar gösterir. Şehrin merkezi bölgeleri olan 5., 6. ve 7. bölgelerde kira bedelleri oldukça yüksektir. Buda tarafında ise lüks konutlar, yeşil alanlar ve villalar nedeniyle fiyatlar daha da artabilir.

Bölge / Semt	Ortalama 1+1 Kira (HUF)	Ortalama 2+1 Kira (HUF)	Notlar
5. Bölge (Merkez)	320.000 – 400.000	450.000 – 600.000	Diplomatik, turistik merkez
6. Bölge (Terézváros)	280.000 – 350.000	400.000 – 520.000	Alışveriş ve kültürel alanlara yakın
7. Bölge (Erzsébetváros)	270.000 – 340.000	390.000 – 500.000	Öğrenciler ve gençler için popüler
13. Bölge (Újlipótváros)	240.000 – 300.000	350.000 – 450.000	Aile dostu, sakin yaşam
2. Bölge (Buda Yakası)	350.000 – 450.000	500.000 – 650.000	Lüks segment, doğa içinde
11. Bölge (Újbuda)	280.000 – 360.000	420.000 – 550.000	Üniversitelere yakın, modern yapılar

Diğer Büyük Şehirlerde Kira Fiyatları

Budapeşte dışındaki şehirlerde kira fiyatları daha düşüktür. Bu şehirler genellikle öğrenciler, memurlar ve genç aileler tarafından tercih edilmektedir. Debrecen, Szeged ve Pécs gibi şehirlerde, şehir merkezinde ya da üniversiteye yakın bölgelerde kira fiyatları 100.000 HUF seviyesinden başlamakta ve dairenin büyüklüğüne göre artmaktadır.

Şehir	Ortalama 1+1 Kira (HUF)	Ortalama 2+1 Kira (HUF)	Notlar
Debrecen	150.000 – 220.000	230.000 – 300.000	Öğrenciler için çok tercih edilen bir şehir
Szeged	130.000 – 190.000	200.000 – 280.000	Kültürel etkinlikler ve ucuz yaşam
Pécs	120.000 – 180.000	180.000 – 260.000	Sanatsal ortam, düşük yaşam maliyeti
Győr	160.000 – 240.000	240.000 – 320.000	Sanayi yatırımları nedeniyle talep artıyor
Miskolc	100.000 – 160.000	170.000 – 240.000	Düşük bütçeli seçenekler, gelişmekte

Kira Fiyatlarını Etkileyen Unsurlar

Macaristan’daki kira fiyatlarını belirleyen temel faktörler şunlardır:

Konum: Merkeze yakınlık fiyatları doğrudan etkiler. Ulaşımın rahat olduğu semtlerde fiyatlar daha yüksektir.

Dairenin Durumu: Yenilenmiş, eşyalı, modern daireler daha yüksek fiyata kiralanır.

Fatura ve Aidat Dahil Olup Olmaması: Kira bedeline faturaların dahil olup olmaması aylık ödemeleri doğrudan etkiler.

Emlak Komisyonu: Emlakçıdan kiralanan dairelerde genellikle 1 aylık kira bedeli komisyon olarak alınır.

Dönemsel Talep: Özellikle yaz aylarında, üniversite kayıt dönemlerinde ya da turistik sezonda kira fiyatlarında artış gözlemlenir.

Eşyalı ve Eşyasız Daire Farkı

Macaristan’da kiralık dairelerin çoğu eşyalı olarak sunulur. Bu, özellikle kısa vadeli ya da öğrenci kiralamaları için büyük kolaylık sağlar. Eşyasız dairelerin kira bedeli biraz daha düşük olabilir, ancak taşınma ve eşya temin etme masrafları toplam maliyeti artırabilir. Eşyalı bir 1+1 dairenin ortalama kirası, eşyasız bir daireye kıyasla 20.000 – 40.000 HUF daha yüksek olabilir.

Ek Giderler ve Toplam Yaşam Maliyeti

Kira dışında aylık sabit giderler de hesaba katılmalıdır. Bu giderler arasında elektrik, su, doğal gaz, internet ve ortak giderler yer alır. Ortalama bir daire için aylık giderler:

Elektrik ve Su: 10.000 – 20.000 HUF

Isıtma (merkezi veya kombi): 15.000 – 30.000 HUF

İnternet ve TV: 5.000 – 10.000 HUF

Aidat (bina yönetimi): 5.000 – 15.000 HUF

Toplamda, ortalama bir dairede yaşamanın kira dışı aylık maliyeti 30.000 – 70.000 HUF arasında değişmektedir. Bu nedenle gerçekçi bir bütçe oluştururken sadece kira değil, tüm yan masraflar da dikkate alınmalıdır.

Ev Kiralarken Gerekli Belgeler ve Şartlar

Macaristan’da ev kiralama süreci oldukça sistematiktir ve hem ev sahibi hem de kiracı açısından yasal güvencelerle şekillendirilmiştir. 2025 yılı itibarıyla özellikle yabancı uyruklu bireylerin sayısının artmasıyla birlikte kiralama süreçlerinde belge ve şart denetimleri daha da netleşmiş, kontratların resmiyetine verilen önem yükselmiştir. Ev kiralama sürecine başlamadan önce ihtiyaç duyulan belgeler ve karşılanması gereken şartlar hakkında detaylı bilgi sahibi olmak, sürecin hem hızlı hem de güvenli ilerlemesi açısından kritik öneme sahiptir.

Kimlik ve Oturum Belgeleri

Macaristan’da ev kiralayabilmek için temel olarak geçerli bir kimlik belgesi gereklidir. Macar vatandaşı olmayan kişiler için bu, pasaport veya AB dışından gelenler için geçerli bir oturum izni olabilir.

AB Vatandaşları: Geçerli kimlik kartı yeterlidir, ayrıca oturum iznine ihtiyaç duyulmaz.

AB Dışı Vatandaşlar: Geçerli pasaport ve varsa D tipi vize veya oturum kartı ibraz edilmelidir.

Öğrenciler: Üniversite kabul mektubu ve öğrenci vizesi kiralama sürecini kolaylaştırır. Bazı ev sahipleri, bu belgeleri özellikle talep eder.

Ev sahipleri genellikle kiracının yasal olarak ülkede bulunduğunu gösteren bu belgeleri kontrat imzalanmadan önce görmek ister.

Gelir ve İstihdam Belgeleri

Kiracıdan gelir durumunu belgeleyen evraklar talep edilebilir. Bu, özellikle uzun süreli kiralamalarda ya da yüksek kira bedeli olan evlerde daha sık rastlanan bir uygulamadır.

Çalışanlar için: Son 3 aya ait maaş bordrosu veya iş sözleşmesi

Serbest çalışanlar için: Vergi beyannamesi, banka dökümleri veya serbest meslek belgesi

Öğrenciler için: Varsa burs belgeleri ya da sponsor mektubu

Her ne kadar tüm ev sahipleri bu belgeleri istemese de, bazı profesyonel emlak şirketleri bu belgeleri standart olarak talep edebilir.

Kira Kontratı (Sözleşme)

Macaristan’da yazılı kira kontratı neredeyse her zaman zorunlu olarak kabul edilir. Sözleşme, hem ev sahibi hem de kiracı haklarını koruyan en temel belgedir ve çoğunlukla şu unsurları içerir:

Kiralanan mülkün açık adresi

Tarafların isim, adres ve kimlik bilgileri

Kira bedeli ve ödeme şekli

Depozito tutarı

Kira süresi ve yenileme şartları

Fesih ve çıkış koşulları

Fatura ödeme sorumlulukları

Kontratın dili (çoğunlukla Macarca ve İngilizce birlikte hazırlanır)

Sözleşmelerin noter onayı zorunlu değildir, ancak taraflar arasında anlaşmazlık durumunda resmi delil niteliği taşıması açısından önemlidir. Bazı ev sahipleri noter tasdikli kontrat talep edebilir.

Depozito Ödemesi

Depozito, Macaristan’da kiralık dairelerde yaygın şekilde uygulanan bir güvence yöntemidir. Genellikle 2 aylık kira bedeli tutarında belirlenir. Bu ödeme, kira kontratı imzalandığında alınır ve kiracı kontratı sonlandırdığında, dairenin hasarsız teslim edilmesi durumunda iade edilir.

Depozito nakit veya banka transferi ile ödenebilir.

İade süreci kontratta açık şekilde belirtilmelidir.

Ev sahibinin, depozitoyu keyfi sebeplerle tutma hakkı bulunmaz; gerekçeli bir kesinti yapacaksa fatura ya da belge sunması beklenir.

Kayıt ve İkamet Bildirimi (Lakcímkártya)

Macaristan’da yabancı uyruklu bir kiracının adresini resmi olarak beyan etmesi gerekir. Bu işlem “Lakcímkártya” olarak adlandırılan ikamet kartı ile gerçekleştirilir. Bu kart, pek çok resmi işlem (banka hesabı açmak, sağlık hizmeti almak, telefon hattı çıkarmak) için gereklidir.

Kiralanan evin adresine kayıt yapılabilmesi için ev sahibinin izni gerekir.

Kira kontratında açıkça “kiracı bu adreste ikamet edebilir” ibaresi yer almalıdır.

Adres beyanı, Göçmenlik Ofisi (National Directorate-General for Aliens Policing) üzerinden yapılır.

Bazı ev sahipleri bu kayda izin vermek istemeyebilir. Bu nedenle kira süreci başlamadan önce bu konuda açık bir anlaşma yapılmalıdır.

Sigorta ve Ek Güvenceler

Kira kontratına ek olarak bazı ev sahipleri ek güvence olarak sigorta poliçesi talep edebilir. Bu zorunlu olmasa da, hasar durumlarında tarafların zararını minimize etmek için yaygınlaşan bir uygulamadır. Özellikle yüksek değerli eşyalı dairelerde bu tür talepler daha sık görülmektedir.

Kiracının sahip olabileceği isteğe bağlı güvenceler:

Kiracı Sorumluluk Sigortası

Ev Eşyası Sigortası

Yangın ve Su Baskını Teminatı

Banka Hesabı ve Ödeme Şekli

Macaristan’da kira ödemeleri genellikle banka havalesiyle yapılır. Ev sahiplerinin çoğu Macar banka hesabına düzenli ödeme yapılmasını tercih eder. Bu nedenle uzun süreli kalmayı planlayan kiracıların bir Macar banka hesabı açmaları tavsiye edilir.

Aylık ödemeler genellikle her ayın ilk haftasında yapılır.

Emlakçılar veya kurumsal ev sahipleri genellikle otomatik ödeme talimatı (tranzakciós megbízás) önerir.

Öğrenciler ve Kısa Süreli Kiracılar İçin Belge Esnekliği

Özellikle Erasmus öğrencileri veya birkaç aylık sözleşmeler yapan yabancılar için belge şartlarında daha fazla esneklik sağlanabilir. Bu tür durumlarda:

Kısa süreli sözleşmeler (3-6 ay)

Tek depozito

Sponsor garantörlüğü (ebeveyn, kurum vb.)

gibi uygulamalara başvurulur.

Ev sahibiyle karşılıklı güven ilişkisi kurmak ve beklentileri netleştirmek, ev kiralama sürecinin sorunsuz ilerlemesi açısından en önemli unsurdur. Hazırlıklı olmak ve gerekli belgeleri eksiksiz sunmak, kiracı adayına ciddi bir avantaj sağlar.

Ev Arama Platformları ve Emlak Siteleri

Macaristan’da ev kiralamak isteyenler için en etkili ve hızlı yöntem, çevrim içi platformlar ve emlak siteleri üzerinden ilanlara ulaşmaktır. Bu siteler sayesinde konum, fiyat, metrekare, eşyalı/eşyasız durumu gibi filtrelemelerle ihtiyaçlara uygun konutlar kolayca bulunabilir. Özellikle Budapeşte gibi büyük şehirlerde konut piyasası oldukça hareketli olduğu için dijital kanallar üzerinden ilanları takip etmek, hızlı hareket edebilmek açısından büyük avantaj sağlar. 2025 yılı itibarıyla Macaristan’da aktif olarak kullanılan ev arama platformları, kullanıcı dostu arayüzleri ve ilan zenginlikleri ile öne çıkmaktadır.

En Popüler Emlak Siteleri

1. Ingatlan.com

Macaristan’ın en büyük ve en eski emlak ilan platformudur. Ülke genelindeki hem bireysel hem de kurumsal ev sahiplerinin ilanları burada yer alır. Kullanıcılar konum, fiyat aralığı, oda sayısı, eşya durumu gibi çok detaylı filtreler kullanarak arama yapabilir.

Avantajları: Kapsamlı filtreler, kullanıcı yorumları, düzenli güncellenen ilanlar

Dezavantajları: Popüler ilanlara ulaşmak zor olabilir, bazı ilanlar eski olabilir

2. Otthon Centrum (oc.hu)

Macaristan’ın önde gelen emlak acentelerinden biri olan Otthon Centrum’un resmi platformudur. Burada yer alan ilanlar, genellikle şirket bünyesindeki danışmanlar aracılığıyla yürütülür. Güvenilir, belgeli ve resmî işlemler arayanlar için tercih sebebidir.

Avantajları: Profesyonel danışmanlık hizmeti, belgeli işlemler

Dezavantajları: Hizmet bedeli genellikle yüksektir (1 aylık kira tutarı)

3. Alberlet.hu

Özellikle kiralık daire arayanlar için özelleştirilmiş bir platformdur. Öğrenciler ve genç profesyoneller arasında oldukça popülerdir. Fiyat/performans oranı yüksek kiralık daireler bu sitede sıkça bulunur.

Avantajları: Kiracılara özel filtreleme, daha düşük fiyatlı seçenekler

Dezavantajları: Emlakçılarla çalışılan ilan sayısı fazladır

4. Realestate.hu

İngilizce arayüzü sayesinde özellikle yabancı kullanıcılar için oldukça kullanıcı dostudur. Uluslararası öğrenci ve expat topluluğu tarafından sık tercih edilen bir platformdur. İngilizce açıklamalı ilanların fazlalığı, arama sürecini kolaylaştırır.

Avantajları: İngilizce destek, yabancılara yönelik filtreleme

Dezavantajları: İlan sayısı Ingatlan.com’a göre daha sınırlıdır

5. Facebook Kiralık Grupları

Özellikle kısa dönemli kiralama ya da öğrenciler arası daire devri gibi durumlar için Facebook grupları oldukça aktiftir. “Budapest Apartments for Rent”, “Flats in Budapest for Erasmus Students” gibi gruplarda güncel ilanlara ulaşmak mümkündür.

Avantajları: Komisyonsuz kiralama imkânı, doğrudan ev sahibi ile iletişim

Dezavantajları: Dolandırıcılık riski, doğrulanmamış ilanlar

Mobil Uygulamalar ve Bildirim Sistemleri

Macaristan’da yaygın emlak sitelerinin büyük çoğunluğu mobil uygulama desteğine sahiptir. Bu uygulamalar sayesinde kullanıcılar ilgi alanlarına uygun ilanlar yüklendiğinde anlık bildirim alabilir. Özellikle Budapeşte gibi konut talebinin yoğun olduğu şehirlerde bu bildirim sistemi sayesinde ilanlara ilk ulaşan olmak büyük avantaj sağlar.

Ingatlan.com ve Alberlet.hu mobil uygulamaları, kullanıcı dostu arayüzleri ve ilan kaydetme özelliği ile öne çıkar.

Facebook uygulamasındaki “pazar yeri” (marketplace) alanı da hızlı tarama imkânı sağlar.

Aracı Emlak Ofisleri ile Çalışmak

Emlak sitelerinde yer alan ilanların önemli bir kısmı profesyonel emlakçılar aracılığıyla sunulur. Özellikle kurumsal yapıda olan emlak ofisleri, yabancı kiracılara rehberlik hizmeti verir ve genellikle İngilizce iletişim kurabilirler. Ancak bu hizmetlerin bir bedeli vardır.

Komisyon bedeli genellikle 1 aylık kira tutarındadır.

Profesyonel destek, kontrat hazırlanması, ev sahibinin güvenilirliği gibi konularda avantaj sağlar.

Emlak ofisi üzerinden yapılan işlemler, yasal belge düzenleme açısından daha sistematik ilerler.

Sahtekârlıklara ve Tuzaklara Karşı Dikkat Edilmesi Gerekenler

Ev arama sürecinde çevrim içi platformlar kadar güvenlik unsurları da önemlidir. Özellikle bireysel ilanlar arasında dolandırıcılık ihtimali az da olsa mevcuttur.

Görmeden depozito veya kira ödemesi yapmayın.

İlanda yer alan görselleri tersine görsel arama ile kontrol edin.

Kira sözleşmesi imzalanmadan kesinlikle ödeme yapılmamalıdır.

Ev sahibi olduğunu kanıtlayan belgeleri talep edin (tapu fotokopisi, kimlik gibi).

Macaristan’da ev arama süreci dikkatli ve sistemli yürütüldüğünde oldukça sorunsuz ve hızlı bir şekilde sonuçlanabilir. Doğru platformları kullanmak ve güvenilir kaynaklardan ilanlara ulaşmak, aradığınız evi bulmanızı kolaylaştırır.

Kiracı Hakları ve Yasal Koruma

Macaristan’da kiracılar, yasal çerçevede belirli haklarla korunur ve kira ilişkisi hem kiracı hem de ev sahibi açısından hukuk tarafından net kurallarla düzenlenir. 2025 itibarıyla, özellikle yabancı kiracıların sayısındaki artış ve kira piyasasındaki hareketlilik nedeniyle kiracı haklarına dair bilinçlenme oranı yükselmiş, birçok ev sahibi ile kiracı arasındaki anlaşmazlıkların çözümü için yasal dayanaklara başvuru sıklığı artmıştır. Kiracıların yasal olarak haklarını bilmesi ve kontrat sürecinden mülkün iadesine kadar her adımda bu hakları gözetmesi, olası mağduriyetlerin önüne geçer.

Kira Kontratı ve Yasal Bağlayıcılığı

Macaristan’da kira ilişkisi mutlaka yazılı kontrat ile belgelenmelidir. Sözleşmeler, Macar Medeni Kanunu (Ptk.) kapsamında değerlendirilir ve taraflar arasında imzalanan bu belge, hem mal sahibi hem de kiracı için yasal sorumluluk doğurur.

Kontratın yazılı olması zorunludur. Sözlü anlaşmalar geçerli sayılmaz ve hukuki süreçlerde dikkate alınmaz.

Kontrat genellikle Macarca hazırlanır, ancak İngilizce çevirisi de taraflar arasında anlaşmayı kolaylaştırmak amacıyla eklenebilir.

Kiracı, kontrat hükümlerine aykırı olmayan her konuda yasal haklara sahiptir ve kontrat, Macar yasaları ile çelişemez.

Evden Tahliye Şartları

Macaristan’da ev sahipleri, kira süresi dolmadan ya da ciddi bir ihlal olmaksızın kiracıyı mülkten çıkartamaz. Bu kural, kiracıların en temel haklarından biridir.

Kiracının tahliyesi için haklı gerekçe gerekir. Örnek: kira ödememek, mülke zarar vermek, sözleşmeye aykırı kullanım.

Ev sahibi, tahliye süreci başlatmak için mahkeme kararı almak zorundadır.

Kontratta belirtilmedikçe “keyfi tahliye” yasal değildir.

Tahliye sürecinde kiracının mahkemeye başvurma ve savunma hakkı bulunmaktadır. Mahkeme, her iki tarafın delillerini değerlendirerek karar verir. Bu süreç ortalama 3-6 ay sürebilir.

Kira Artışı ve Sınırları

Macaristan’da kira artışı yalnızca kira kontratının süresi sona erdiğinde veya kontratta bu yönde açık bir hüküm varsa yapılabilir. Sabit süreli kontratlar süresi boyunca kira artışı yapılamaz.

Kira artış oranı sözleşmede belirtilmemişse, yeniden kira sözleşmesi yapılması gerekir.

Kontratta “her yıl %x oranında artış yapılacaktır” gibi bir madde yer alması durumunda, bu oran bağlayıcıdır.

Kira artışı konusunda taraflar karşılıklı anlaşma ile yeni oran belirleyebilir.

Kira artışına dair sınırlandırmalar doğrudan yasa ile belirtilmemiş olsa da, fahiş artışlar kiracı tarafından mahkemeye taşınabilir.

Depozito İadesi

Macaristan yasalarına göre, ev sahibi kiracıdan aldığı depozitoyu, kira süresi sona erdiğinde ve daire hasarsız şekilde teslim edildiğinde iade etmekle yükümlüdür.

Depozito miktarı genellikle 1-2 aylık kira bedeli kadardır.

İade süresi kontratta belirtilmemişse, makul süre olarak kabul edilen 30 gün içinde gerçekleştirilmelidir.

Ev sahibi, depozitodan kesinti yapacaksa bunu gerekçeleriyle birlikte (fatura, hasar raporu vb.) belgelendirmelidir.

Haksız depozito kesintileri, kiracı tarafından hukuki yollara taşınabilir ve bu tür anlaşmazlıklar genellikle tüketici hakları veya sulh hukuk mahkemesi aracılığıyla çözülür.

Kontrat Feshi ve Erken Çıkış

Kiracının kontratı süresi dolmadan feshetmesi, sözleşme hükümlerine bağlı olarak mümkündür. Genellikle 30-60 günlük yazılı ihbar süresi şartı aranır.

Kiracı, sözleşmede açıkça belirtilen sürede çıkış bildirimini yapmakla yükümlüdür.

Erken çıkış durumunda, depozitonun kesintisiz iadesi için konutun eksiksiz ve temiz şekilde teslim edilmesi gerekir.

Bazı durumlarda ev sahibi erken çıkış için kira tazminatı talep edebilir (örneğin: 1 aylık kira).

Ayrıca ev sahibinin de kira kontratını feshetmesi belirli koşullara tabidir ve keyfi olarak kontrat sona erdirilemez.

Kiracının Mülk Kullanım Hakkı

Kiracı, kira kontratı süresince mülkü belirlenen amaçla (örneğin konut, ofis) özgürce kullanma hakkına sahiptir. Ev sahibi, mülkün iç kullanımına karışamaz.

Ev sahibi, kiracının izni olmadan daireye giremez.

Acil durumlar dışında haber verilmeden yapılan kontroller yasal değildir.

Kiracı, mülkün küçük bakım ve onarımlarından sorumludur. Ancak tesisat bozukluğu, ısıtma arızası gibi büyük sorunlardan ev sahibi sorumludur.

Bu tür durumlarda kiracı, yazılı olarak bildirim yapmalı ve çözüm süreci başlatılmalıdır. Ev sahibi sorumluluğunu yerine getirmezse, kiracı onarım yaptırıp fatura ile mahsuplaşma yoluna gidebilir.

Yasal Başvuru ve Hak Arama Mekanizmaları

Kiracı ile ev sahibi arasında yaşanan anlaşmazlıklarda başvurulabilecek çeşitli yasal yollar bulunmaktadır:

Tüketici Hakem Heyetleri: Küçük çaplı uyuşmazlıklarda hızlı sonuç alınabilir.

Sulh Hukuk Mahkemesi: Sözleşme ihlali, depozito iadesi, tahliye vb. durumlarda başvurulabilir.

Avukat Desteği: Karmaşık hukuki süreçlerde profesyonel danışmanlık alınması önerilir.

Ayrıca Göçmenlik Dairesi veya yerel belediye birimleri, yabancı kiracılara bu süreçlerde rehberlik sağlayabilir.

Yabancı Kiracıların Hakları

Macaristan yasaları uyarınca, yabancı kiracılar da yerli kiracılarla tamamen eşit haklara sahiptir. Ev sahibi, kiracıya karşı milliyet, etnik köken, din, dil veya medeni durum nedeniyle ayrımcılık yapamaz.

Kontrat şartları eşit olmalıdır: Yabancılara yönelik farklı kira tutarı belirlenemez.

İkamet kaydı hakkı engellenemez: Ev sahibi yasal ikamet kaydını keyfi şekilde reddedemez.

Ayrımcılığa uğrayan yabancı kiracılar, İnsan Hakları Ofisi (Nemzeti Adatvédelmi és Információszabadság Hatóság) veya Mahkeme’ye başvurarak haklarını arayabilirler.

Kiracı olarak yasal hakların bilinmesi, yalnızca sorunlarla karşılaşıldığında değil, kira ilişkisine başlarken de daha güçlü ve güvende bir konumda olmayı sağlar. Bu sebeple her kiracının, kontrat öncesi yasal çerçeveye hâkim olması büyük önem taşır.

Konaklama Alternatifleri ve Geçici Çözümler

Macaristan’da uzun vadeli bir ev bulma süreci zaman alabilir; özellikle Budapeşte gibi talebin yüksek olduğu şehirlerde, kalıcı konuta geçmeden önce kısa süreli konaklama çözümleri gerekebilir. Bu süreçte geçici ve esnek alternatifler hem barınma ihtiyacını karşılamak hem de şehir ve mahalleleri daha iyi tanımak açısından büyük avantaj sağlar. 2025 yılı itibarıyla yabancılar, öğrenciler, dijital göçebeler ve iş amaçlı gelenler için birçok geçici konaklama seçeneği bulunmaktadır.

Kısa Süreli Kiralık Daireler

Macaristan’da, özellikle Budapeşte, Debrecen, Szeged ve Pécs gibi büyük şehirlerde kısa süreli kiralık daire bulmak oldukça yaygındır. Bu tür daireler genellikle eşyalı, faturalar dahil ve haftalık ya da aylık ödemeli olarak sunulur.

Airbnb: En yaygın kullanılan platformdur. Ev sahipleriyle doğrudan iletişim kurulabilir, kalış süresine göre indirim alınabilir.

Booking.com: Geniş filtreleme seçenekleri ve kullanıcı yorumları sayesinde kaliteli seçeneklere ulaşmak mümkündür.

Flatio: Özellikle 1-6 ay arası konaklama planlayanlar için tasarlanmış bir platformdur. Uzun dönemli konaklama sağlayıcıları ile kısa vadeli kira imkânı sunar.

Bu tür dairelerde genellikle faturalar (su, elektrik, ısınma, internet) toplam kiraya dâhildir. Haftalık temizlik hizmeti gibi ekstra olanaklar sunan yerler de mevcuttur.

Hosteller ve Paylaşımlı Evler

Macaristan, özellikle öğrenci ve genç gezgin nüfusu nedeniyle hosteller açısından zengindir. Hosteller, yalnızca turistik konaklama değil, aynı zamanda geçici barınma çözümü olarak da kullanılabilir.

Hostelworld ve Hostelbookers gibi platformlardan rezervasyon yapılabilir.

Bazı hosteller, uzun süreli kalanlara özel indirimli paketler sunar.

Ortak mutfak, çamaşırhane, sosyal alanlar gibi avantajlar sayesinde sosyalleşme ve yerel adaptasyon kolaylaşır.

Özellikle Erasmus öğrencileri ve dijital göçebeler arasında yaygın olan bu seçenek, düşük bütçeli geçici konaklama çözümleri arasında en erişilebilir olanlardan biridir.

Paylaşımlı Odalar (Flatshare)

Macaristan’da, özellikle Budapeşte ve Debrecen gibi üniversite şehirlerinde yaygın olan bir diğer çözüm, paylaşımlı daire kiralamaktır. Bu modelde bir daire birkaç kişi tarafından ortak kullanılır ve herkes kendi odasına sahip olur.

Facebook grupları, Alberlet.hu ve Roommates Budapest gibi platformlar bu tür ilanlara ulaşmak için idealdir.

Genellikle eşyalı, faturalar dahil veya sabit bedelli seçenekler sunulur.

Aylık kira bedeli kişi başı 90.000 HUF – 150.000 HUF arasında değişir.

Flatshare modeli, hem maliyetleri azaltır hem de sosyal uyumu artırır. Özellikle şehirde yeni olan biri için arkadaş çevresi edinme fırsatı sunar.

Öğrenci Yurtları ve Üniversite Konaklama Seçenekleri

Macaristan’da okuyan yabancı öğrenciler için devlet ve üniversiteye bağlı yurtlar bir diğer geçici veya dönemlik konaklama alternatifidir. Öğrenci yurtları hem uygun fiyatlı hem de güvenli bir ortam sunar.

Üniversitelerin yurt kontenjanları genellikle sınırlıdır; başvurular erken yapılmalıdır.

Odalar genellikle 2-3 kişilik olur, paylaşımlı banyo ve mutfak kullanılır.

Aylık ücretler 40.000 – 80.000 HUF arasında değişir ve çoğunlukla faturalar dâhildir.

Bazı özel yurtlar daha modern olanaklar, spor salonu, kafeterya gibi hizmetlerle daha yüksek ücretler karşılığında hizmet verir.

Geçici Otel Konaklamaları

Eğer kısa süreli, konforlu bir konaklama arayışındaysanız, butik oteller ve apart oteller de tercih edilebilir. Bu seçenek genellikle diğerlerine göre daha pahalıdır ancak özel alan, günlük temizlik ve resepsiyon desteği gibi olanaklar sunar.

Aylık indirimli konaklama paketleri sunan oteller mevcuttur.

Apart oteller genellikle mini mutfaklı, eşyalı stüdyo daireler şeklindedir.

İş için kısa süreli gelenler ya da ev arama sürecinde geçici çözüm arayanlar için idealdir.

Taşınma ve Yerleşme Öncesi İpuçları

Konaklama süresi net değilse, esnek iptal koşullarına sahip yerleri tercih edin.

Yerleşmeden önce bölgeyi gözlemlemek için birkaç mahallede farklı konaklama deneyimi edinmek uzun vadeli kararınızı kolaylaştırır.

Faturalara dahil olan seçenekler, bütçe planlamasında sürprizleri önler.

Toplu taşıma bağlantılarına yakınlık, hem geçici konaklama sürecinde hem kalıcı ev arayışında avantaj sağlar.

Ortalama Geçici Konaklama Giderleri (2025)

Konaklama Türü	Ortalama Aylık Maliyet (HUF)	Dahil Hizmetler
Kısa süreli Airbnb	250.000 – 400.000	Eşya, fatura, internet
Hostel (Uzun Süreli)	100.000 – 160.000	Yatak, ortak mutfak, bazen kahvaltı
Flatshare	90.000 – 150.000	Oda, mutfak kullanımı, bazen faturalar
Öğrenci Yurdu	40.000 – 80.000	Ortak odalar, internet, bazen yemek
Apart Otel	300.000 – 500.000	Temizlik, resepsiyon, özel alan

Macaristan’da konaklama sürecinde doğru geçici çözümü seçmek, yalnızca barınma ihtiyacını karşılamaktan öte, şehre uyum sağlama sürecini de kolaylaştırır. Geçici çözümler, daimi kiralık ev bulunana kadar esnek ve rahat bir geçiş dönemi sağlar.

Macaristan’da Ev Kiralama Rehberi 2025 Hakkında Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Ek kaynak: Daha fazla bilgi için

Ternrise Danışmanlarını Keşfedin: Ternrise Macaristan Danışmanlarını keşfedin!