İspanya’da Ev Kiralama Rehberi 2025

İspanya’da Konut Piyasasının Genel Durumu

İspanya’da konut piyasası 2025 itibarıyla hem yerel halk hem de yabancı göçmenler için oldukça dinamik bir yapıdadır. Ülkenin özellikle Madrid, Barselona, Valensiya, Malaga ve Sevilla gibi büyük şehirlerinde ev kiralarındaki artış devam etmektedir. Bununla birlikte, küçük şehirler ve kırsal bölgelerde daha uygun fiyatlı kiralık ev bulmak mümkündür. Pandemi sonrası artan uzaktan çalışma modelleri, şehir merkezlerinden uzak bölgelere olan talebi artırmış, bu da bazı bölgelerde kiralık konut arzının genişlemesine neden olmuştur.

Madrid ve Barselona gibi metropollerde merkezi lokasyonlarda kira fiyatları metrekare başına ortalama 18-25 Euro arasında değişmektedir. Bu şehirlerde küçük stüdyolar dahi oldukça yüksek kira bedelleriyle sunulurken, Valensiya ve Sevilla gibi şehirlerde aynı tipte evleri daha uygun fiyatlarla kiralamak mümkündür. Ayrıca kıyı bölgelerinde ve tatil beldelerinde sezona bağlı olarak fiyat dalgalanmaları oldukça belirgindir.

İspanyol hükümeti, ev kiralarının kontrolsüz şekilde artmasını engellemek amacıyla bazı bölgelerde kira sınırlamaları uygulamaktadır. Bu uygulamalar özellikle yüksek talep gören bölgelerde devreye sokulmakta ve ev sahiplerinin kira artışlarını belirli oranlarla sınırlandırmasına neden olmaktadır.

Yabancıların ev kiralaması konusunda ise İspanya oldukça açıktır. AB vatandaşı olmayanlar için bazı belgeler talep edilse de genel olarak süreç kolay işler. Ancak bazı ev sahipleri, sadece İspanyol vatandaşlarına veya belirli bir gelir belgesi sunanlara ev kiralamayı tercih etmektedir.

İspanya’da Kiralık Ev Tipleri ve Fiyat Aralıkları

İspanya’da kiralık ev seçenekleri oldukça çeşitlidir. Büyük şehirlerde küçük stüdyolardan lüks çatı katlarına, müstakil evlerden ortak yaşam alanlarına kadar geniş bir yelpazede kiralık konut bulmak mümkündür. En yaygın ev tipleri şunlardır:

Estudio (Stüdyo): Genellikle tek odalı, mutfak ve banyo içeren küçük yaşam alanlarıdır. Genellikle yalnız yaşayan bireyler veya öğrenciler için idealdir.

Piso (Daire): 1+1, 2+1, 3+1 gibi farklı seçeneklerde mevcuttur. Aileler için yaygın tercih edilen formattır.

Ático (Çatı Katı): Teraslı ve manzaralı olabilen daire tipidir. Genellikle daha pahalıdır.

Casa/Chalet (Müstakil Ev): Şehir dışı bölgelerde veya tatil bölgelerinde bulunur. Bahçeli veya havuzlu olabilir.

Habitación (Oda Kiralama): Özellikle öğrenciler ve kısa süreli kalanlar için uygun, ortak yaşam alanlarında oda kiralama biçimidir.

Aşağıda 2025 yılı itibarıyla ortalama aylık kira fiyatları tablo olarak sunulmuştur:

Şehir	Stüdyo (Estudio)	1+1 Daire	2+1 Daire	Oda (Habitación)
Madrid	950 €	1.100 €	1.400 €	500 €
Barselona	1.000 €	1.200 €	1.500 €	520 €
Valensiya	700 €	850 €	1.100 €	350 €
Sevilla	650 €	800 €	1.050 €	320 €
Malaga	700 €	900 €	1.200 €	400 €

Kira fiyatları; konum, ulaşım, evin yaşı, eşyalı olup olmaması, asansör, balkon, teras gibi özelliklerine göre farklılık göstermektedir. Öğrenciler genellikle oda kiralama yoluna giderken, uzun süreli kalanlar tam daire tercih etmektedir.

Kiralama Sürecinde Gerekli Belgeler

İspanya’da ev kiralamak için bazı belgeler talep edilir. Ev sahibine ya da emlak ofisine sunulması gereken bu belgeler hem kiracının güvenilirliğini hem de gelir durumunu ispatlamaya yöneliktir.

Kimlik Belgesi: AB vatandaşları için pasaport veya kimlik kartı, AB dışı vatandaşlar için geçerli pasaport ve NIE (Número de Identificación de Extranjero).

Gelir Belgesi: Maaş bordrosu, iş sözleşmesi, banka hesap dökümü gibi belgeler.

İşveren Mektubu veya Üniversite Kaydı: Öğrenciler için okul kaydı, çalışanlar için işyeri referans mektubu istenebilir.

Referans Mektubu: Daha önce başka bir evde kiracı olduysanız, eski ev sahibinden alınacak bir referans mektubu olumlu izlenim bırakır.

Kira Kontratı İmzalanmadan Önce Kapora (Fianza): Genellikle 1-2 aylık kira bedeli kadar depozito alınır.

Bazı ev sahipleri yabancı kiracılardan sigorta veya ek güvence talep edebilir. Bu durumda banka teminat mektubu veya ek depozito sunmak gerekebilir.

Emlak Siteleri ve Kiralık Ev Bulma Yöntemleri

İspanya’da kiralık ev ararken kullanılabilecek birçok dijital platform ve yöntem mevcuttur. Emlak ofisleri, sosyal medya grupları ve yerel ilan panoları da faydalı olabilir. En çok kullanılan siteler şunlardır:

Idealista (idealista.com): İspanya’nın en büyük emlak portalıdır. Filtreleme özellikleri gelişmiştir.

Fotocasa (fotocasa.es): Ev sahiplerinden ve emlak ofislerinden ilanlar içerir.

Habitaclia (habitaclia.com): Katalonya bölgesinde yaygındır, ancak ülke geneli için de geçerlidir.

Badi (badi.com): Oda kiralamak isteyenler için özel bir uygulamadır.

Facebook Grupları: Özellikle şehir ismi + “Rent” veya “Apartments” anahtar kelimesiyle birçok grup bulunabilir.

Ayrıca bazı üniversiteler, yabancı öğrencilere yönelik konaklama desteği sağlar. Bu hizmetlerden yararlanmak, özellikle dil sorunu yaşayan kişiler için büyük kolaylık sağlar.

Evin konumunu incelemek, mahalle güvenliği, ulaşım olanakları, süpermarket, sağlık merkezi gibi çevresel faktörleri göz önünde bulundurmak önemlidir. Google Maps sokak görünümü ve komşuluk yorumları bu açıdan oldukça faydalıdır.

Gerekli Belgeler ve Şartlar

İspanya’da ev kiralamak isteyen herkes için belirli belgeler ve şartlar geçerlidir. Hem yerli hem yabancı kiracılardan, kira sürecine dahil olabilmeleri için standart bazı evraklar talep edilmektedir. Bu evraklar sayesinde ev sahibi ya da emlak ofisi kiracının ödeme gücünü ve yasal statüsünü değerlendirir.

Kimlik ve Oturum Bilgileri: İlk ve en temel gereklilik geçerli bir kimliktir. Avrupa Birliği vatandaşları için bu genellikle kimlik kartı (ID) veya pasaport ile çözülürken, AB dışındaki ülke vatandaşları için pasaport ve İspanya’da yasal kalışlarını gösteren oturum izni (residence permit) veya NIE numarası gereklidir. NIE (Número de Identificación de Extranjero), İspanya’da işlem yapabilmek için verilen yabancı kimlik numarasıdır ve konut kiralama gibi işlemler için zorunludur.

Gelir Kanıtı ve Finansal Güvence: Ev sahipleri kiracının düzenli gelirinin olduğunu görmek ister. Bu nedenle aşağıdaki belgeler sıkça talep edilir:

Son 3 aya ait maaş bordrosu (nómina)

Vergi beyannamesi veya iş sözleşmesi

Serbest çalışanlar için fatura geçmişi (facturas emitidas) ve sosyal güvenlik ödemeleri

Banka hesap özeti (extracto bancario)

Bazı durumlarda sponsor veya kefil gösterilmesi

İspanya’da özellikle yabancı öğrencilerden veya yeni işe girmiş kişilerden daha fazla güvence talep edilebilir. Bunlar arasında ek depozito, banka garantisi (aval bancario) ya da kira sigortası (seguro de impago de alquiler) da bulunabilir.

Referans Mektupları ve Önceki Kiralama Geçmişi: Ev sahibiyle güven ilişkisi kurulması için önceki kiralama deneyimlerinden alınacak referans mektupları (carta de referencia del arrendador anterior) da etkili olabilir. Bu mektuplar, kiracının zamanında ödeme yaptığına ve evi iyi kullandığına dair olumlu bilgiler içerirse, süreç daha hızlı ilerleyebilir.

Depozito (Fianza): İspanyol yasalarına göre kira kontratı imzalanmadan önce ev sahibine en az 1 aylık kira bedeli kadar depozito ödenmesi gereklidir. Bu bedel, kiracı evi boşaltırken herhangi bir zarar veya borç olmadığı takdirde iade edilir. Ancak mobilyalı evlerde veya özel anlaşmalarla bu miktar 2-3 aya kadar çıkabilir.

Kiralama Süresi ve Sözleşme Koşulları

İspanya’da konut kiralamalarında kira süresi, sözleşme koşulları ve fesih süreçleri hem kanunlarla hem de taraflar arası anlaşmalarla belirlenir. 2025 itibarıyla yürürlükte olan “Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)” kapsamında bazı düzenlemeler mevcuttur.

Sözleşme Süresi: Standart bir kira sözleşmesi süresi genellikle 5 yıldır (ev sahibi bir birey ise), eğer ev sahibi bir şirketse 7 yıla kadar çıkabilir. Kiracı 1 yıl dolduktan sonra istediği zaman çıkma hakkına sahiptir; ancak genellikle en az 30 gün önceden yazılı bildirim yapılması gerekir.

Yenileme ve Uzatma: İlk sözleşme bitiminde taraflardan biri fesih talebinde bulunmazsa sözleşme otomatik olarak 3 yıl daha uzatılır. Bu sürelere “prórroga tácita” (örtük uzatma) adı verilir. Kiracı bu uzatma süresi içinde de sözleşmeyi istediği zaman feshedebilir.

Kira Artışı: Kira artışları yıllık olarak, genellikle İspanya Ulusal İstatistik Enstitüsü (INE) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi’ne (IPC) bağlı olarak yapılır. Ancak 2023 sonrası gelen sınırlamalarla birlikte kira artışları belli sınırlarla kontrol altına alınmıştır. 2025 itibarıyla bazı büyük şehirlerde kira artışları %3 ile sınırlandırılmıştır.

Sözleşme Maddeleri: Tipik bir kira sözleşmesinde aşağıdaki unsurlar yer alır:

Kiralanan mülkün adresi ve fiziksel durumu

Kira bedeli ve ödeme periyodu

Depozito miktarı

Başlangıç ve bitiş tarihi

Tarafların iletişim bilgileri

Bakım ve onarım sorumlulukları

Evcil hayvan izni, sigara yasağı gibi özel kurallar

Kira Ödemesi ve Gecikme Durumları: Kira ödemesi genellikle her ayın ilk 5 günü içinde yapılmalıdır. Banka transferi ile yapılan ödemelerde dekont saklanmalıdır. Geciken ödemeler sözleşmeye göre ek masraflara veya tahliye davasına neden olabilir.

Erken Fesih ve Ceza Durumları: Kiracı 6 aydan önce sözleşmeyi feshederse ev sahibi ceza talep edebilir. Bu ceza genellikle kalan kira bedelinin belirli bir yüzdesi kadardır. Ancak bazı sözleşmelerde bu ceza feragat edilebilir şekilde düzenlenmiş olabilir.

Sigorta ve Sorumluluklar: Ev sahibi genellikle mülk sigortasından sorumludur, ancak kiracıya ait eşyalar için ayrıca içerik sigortası (seguro de contenido) yaptırmak tavsiye edilir. Evde oluşabilecek küçük bakım işleri (ampul değişimi, musluk tamiri) genelde kiracının sorumluluğundadır.

İspanya’daki Kiralık Ev Fiyatları

İspanya’da kiralık ev fiyatları, şehirden şehre ve hatta mahalleden mahalleye ciddi farklılıklar gösterebilir. 2025 yılı itibarıyla ülkede konut piyasasında süregelen talep artışı, kira fiyatlarının yükselmesine neden olmuştur. Özellikle turistik bölgelerde ve büyük şehirlerde, kira fiyatları Avrupa ortalamasına yaklaşmaktadır. Ancak kırsal alanlar veya daha az tercih edilen şehirlerde hâlâ daha uygun fiyatlarla kiralık ev bulmak mümkündür.

İspanya’daki kira bedelleri genellikle aylık olarak belirlenir ve metrekare başına düşen kira bedeli üzerinden hesaplanır. Aşağıda, 2025 yılında en çok talep gören şehirlerdeki ortalama kira fiyatları yer almaktadır:

Şehir	Ortalama Kira (1+1 daire)	Ortalama Metrekare Fiyatı
Madrid	1.100 €	21 €/m²
Barselona	1.200 €	22 €/m²
Valensiya	850 €	14 €/m²
Sevilla	800 €	13 €/m²
Malaga	900 €	16 €/m²
Bilbao	950 €	18 €/m²
Zaragoza	750 €	12 €/m²
Granada	700 €	11 €/m²
Valladolid	680 €	10 €/m²
Alicante	820 €	13 €/m²

Not: Bu fiyatlar eşyalı daireler için ortalama değerlerdir. Evin konumu, manzarası, yenilenmiş olması veya toplu taşımaya yakınlığı gibi faktörler fiyatları artırabilir.

Madrid ve Barselona gibi şehirlerde şehir merkezi ile çevre ilçeler arasında büyük fiyat farkları vardır. Örneğin, Madrid’in merkezi Chamberí bölgesinde bir daire 1.500 € iken, çevredeki Alcorcón veya Getafe gibi banliyölerde 800-900 €’ya aynı büyüklükte daireler kiralanabilir.

Ayrıca üniversite şehirlerinde öğrencilerin yoğun yaşadığı mahallelerde oda kiraları da yükselmektedir. Madrid’de tek kişilik bir oda 500-600 € iken Granada gibi şehirlerde bu rakam 250-350 € seviyesindedir.

Fiyatlandırma Faktörleri ve Bölgeler Arası Farklar

İspanya’da kira fiyatlarını etkileyen pek çok faktör vardır. Bu faktörler, yalnızca evin fiziki özellikleriyle sınırlı değildir; sosyal çevre, ulaşım ağı, turizm sezonu, göç durumu gibi makro dinamikler de kira seviyelerini belirler.

1. Lokasyon ve Ulaşım: Evlerin şehir merkezine olan yakınlığı, metro veya otobüs hatlarına yürüme mesafesinde olması kira fiyatlarını doğrudan etkiler. Merkezi konumdaki evler, çevre semtlere göre %30-50 oranında daha pahalı olabilir. Örneğin, Barselona’da Eixample bölgesindeki kiralar ile L’Hospitalet de Llobregat arasındaki fark dikkat çekicidir.

2. Evin Durumu ve Eşyalar: Yeni tadilattan geçmiş, modern ve enerji verimliliği yüksek daireler daha yüksek kira bedeli ile sunulur. Eşyalı (amueblado) daireler genellikle eşyasız (sin amueblar) olanlara göre %10-20 daha pahalıdır. Ayrıca klimalı, balkonlu, asansörlü veya özel otoparklı dairelerde fiyat artışı görülür.

3. Sezonluk Talep: Akdeniz kıyılarında yer alan turistik şehirlerde yaz sezonunda kısa süreli kiralamalar (alquiler turístico) uzun dönem kiraları etkiler. Örneğin, Malaga ve Alicante gibi şehirlerde yazın kira bedelleri hızla artar. Yerel yönetimler bu artışı kontrol altında tutmak için turist kiralamalarına sınırlamalar getirmiştir, ancak bu uygulama her bölgede geçerli değildir.

4. Yabancı Talebi: Yabancı yatırımcıların ve dijital göçebelerin ilgisi bazı bölgelerde fiyatları yapay olarak artırmıştır. Özellikle Barselona, Madrid, Malaga ve Alicante gibi şehirlerde expat yoğunluğu, kira piyasasını önemli ölçüde etkilemiştir. Kimi ev sahipleri bu talebi fırsata çevirmek adına yalnızca yabancılara veya yüksek gelirli kiracılara hitap eden ilanlar yayımlar.

5. Yasal Düzenlemeler ve Kira Sınırlandırmaları: İspanya’da bazı bölgelerde kira artışlarına sınırlama getirilmiştir. Özellikle Barselona ve Madrid gibi yoğun nüfuslu bölgelerde, yerel yönetimler yılda %3’ü aşmayan artış limiti koyarak kiracıların korunmasını hedeflemiştir. Bununla birlikte bu sınırlamalar, arzı daraltma riski nedeniyle tartışma konusudur.

6. Enerji Sertifikası: İspanya’da tüm evlerin enerji verimliliğini gösteren bir sertifikaya (Certificado Energético) sahip olması zorunludur. A sınıfı enerji verimliliği olan bir ev, hem düşük fatura giderleri hem de çevreye duyarlılığı nedeniyle daha yüksek kira bedeliyle kiraya verilebilir.

7. Bölgesel Farklılıklar:

Katalonya: Barselona başta olmak üzere yüksek kira fiyatlarına sahiptir. Sahil bölgeleri ve turistik alanlar pahalıdır.

Madrid Bölgesi: İş imkanları nedeniyle yüksek talep vardır. Şehir dışı ilçelerde uygun fiyatlı konutlar bulunabilir.

Endülüs (Andalucía): Sevilla, Granada gibi şehirlerde öğrenciler nedeniyle odalar popülerdir. Kiralar nispeten daha düşüktür.

Valensiya: Özellikle deniz kenarı ilçelerinde kira fiyatları artmaktadır ancak hâlâ Madrid ve Barselona’ya göre uygundur.

Bask Bölgesi: Bilbao gibi sanayi ve eğitim odaklı şehirlerde kira fiyatları orta-üst seviyededir.

Ev Durumu ve Sağlık/Sigorta Durumu

İspanya’da ev kiralarken yalnızca kira bedeline değil, evin genel durumuna ve sağlık-sigorta koşullarına da dikkat etmek büyük önem taşır. Konutun yapısal sağlamlığı, havalandırması, nem durumu ve tesisat sistemlerinin güncelliği, yaşam kalitesi açısından belirleyicidir.

Evin Fiziksel Durumu: Kiralamayı düşündüğünüz evin detaylı bir şekilde incelenmesi gerekir. Özellikle eski yapılar İspanya’da oldukça yaygındır ve bu tür konutlarda aşağıdaki noktalara dikkat edilmelidir:

Nem ve Küf (Humedad y moho): İspanya’nın birçok bölgesi nemli iklime sahiptir. Özellikle kuzeydeki Galicia, Asturias ve Bask bölgelerinde banyo ve odalarda küf problemi görülebilir. Nem izleri veya keskin küf kokuları varsa, evin izolasyon sistemi zayıf olabilir.

Elektrik ve Su Tesisatı: Evin prizleri, muslukları, kombisi ve su ısıtıcıları çalışır durumda mı? Elektrik panosu güncel mi? Bu sorular kiralama öncesi mutlaka gözden geçirilmelidir.

Isıtma ve Soğutma Sistemleri: Güney İspanya’da yazlar çok sıcak geçerken kuzeyde kışlar oldukça soğuk olabilir. Klimalı ve merkezi ısıtmalı evler avantajlıdır. Klima yoksa taşınabilir fanlar veya elektrikli radyatörler kullanmak gerekebilir.

Pencereler ve Yalıtım: Çift camlı pencereler (doble acristalamiento) enerji verimliliği ve gürültü yalıtımı açısından önemlidir. Pencere contaları sağlam olmalıdır.

Sağlık Koşulları ve Haşere Sorunları: Bazı evlerde rutubete bağlı olarak sağlık problemleri gelişebilir. Özellikle astım veya alerjik rahatsızlığı olan kişilerin evin havalandırmasına dikkat etmesi gerekir. Ayrıca yaz aylarında güney bölgelerde sinek, hamam böceği veya fare gibi haşereler görülme ihtimali vardır. Bu durumlar için ev sahibinden düzenli ilaçlama talep edilebilir.

Sigorta (Seguros de hogar): Ev sahibi genellikle bina sigortasını yaptırmış olur, ancak kiracının içerideki eşyalara veya olası kazalara karşı kendi konut sigortasını yaptırması tavsiye edilir. Bu tür poliçeler “seguro de contenido” olarak geçer ve aşağıdaki durumlarda koruma sağlar:

Ev eşyalarının çalınması veya hasar görmesi

Komşuya verilen su/yangın zararı gibi üçüncü taraf yükümlülükler

Elektronik cihazların elektrik arızası nedeniyle bozulması

Doğal afet kaynaklı zararlar

Aylık 10-20 € arasında bir ödemeyle kapsamlı bir kiracı sigortası yaptırmak mümkündür. Bazı ev sahipleri, sigorta poliçesini kiracıdan zorunlu tutabilir.

Enerji Verimliliği Sertifikası: İspanya’da ev kiralarken ev sahibinin enerji sertifikası (Certificado de Eficiencia Energética) sunması zorunludur. Bu belge, evin ne kadar enerji tükettiğini ve çevreye etkisini gösterir. A’dan G’ye kadar sınıflandırılan bu belge sayesinde enerji maliyetlerini öngörmek mümkündür. A sınıfı evler daha az fatura getirir.

Güvenlik ve Mahalle Seçimi

İspanya’da yaşanacak mahalle seçimi, yalnızca konum değil, güvenlik, sosyal yapı ve yaşam tarzı bakımından da belirleyici faktördür. Kiralanacak evin bulunduğu çevre, günlük yaşamınızı doğrudan etkiler.

Mahalle Güvenliği: İspanya genel olarak güvenli bir ülke olarak kabul edilse de, büyük şehirlerde bazı mahallelerde hırsızlık, yankesicilik veya geceleri huzursuzluk gibi durumlarla karşılaşmak mümkündür. Bu nedenle aşağıdaki kriterlere dikkat etmek gerekir:

Polis verileri ve suç oranları: İspanyol Ulusal Polisi ve Guardia Civil’in resmi sitelerinden mahalle bazlı suç oranları öğrenilebilir.

Gece saatlerinde hareketlilik: Bazı mahalleler gündüz çok sakin ve güzel görünse de gece saatlerinde ıssızlaşabilir. Kiralamadan önce akşam saatlerinde bölgeyi gözlemlemek faydalı olur.

Komşuluk ilişkileri: Apartman veya sokakta yaşayanların profili (yaşlılar, aileler, öğrenciler) mahallenin sakinliği hakkında fikir verebilir.

Aydınlatma ve ulaşım: Aydınlatılmış sokaklar, güvenlik kameraları, metroya/otobüse yakınlık tercih edilen kriterler arasında olmalıdır.

Önerilen Mahalleler:

Madrid: Chamberí, Retiro, Salamanca gibi bölgeler hem güvenli hem nezih kabul edilir. Lavapiés ve Tetuán gibi mahallelerde ise dikkatli olunmalıdır.

Barselona: Eixample, Gràcia ve Les Corts aileler için uygun ve güvenlidir. El Raval gibi turistik ama karışık mahallelerde yankesicilik yoğun olabilir.

Valensiya: Ruzafa ve El Carmen canlı, sosyal açıdan zengin mahallelerdir. Ancak bazı sokaklar gürültülü olabilir.

Sevilla: Nervión ve Los Remedios sakin ve ulaşımı kolay bölgeler arasındadır.

Malaga: Teatinos ve Limonar ailelerin sıklıkla tercih ettiği bölgeler olarak öne çıkar.

Günlük Yaşam Olanakları: Evin konumuna karar verirken market, fırın, sağlık merkezi, park ve okul gibi hizmet noktalarına yakınlığı da değerlendirilmelidir. Ayrıca toplu taşıma ağına yakınlık, işe ya da okula ulaşımda büyük avantaj sağlar. Google Maps üzerinden bu tür lokasyonlar harita üzerinde kontrol edilebilir.

Ek Güvenlik Önlemleri: Kiralanan evin güvenlik kilidi (cerradura de seguridad), demir kapı (puerta blindada) ya da güvenlik sistemi olup olmadığı kontrol edilmelidir. Giriş katı dairelerde pencere demirlikleri olması önerilir. Bazı apartmanlarda kapıcı (portero) veya güvenlik görevlisi de bulunmaktadır.

Yabancıların Kiralama Hakları ve Yasal Düzenlemeler

İspanya, yabancılar için Avrupa’nın en erişilebilir konut kiralama sistemlerinden birine sahiptir. Hem Avrupa Birliği vatandaşları hem de AB dışı ülkelerden gelen bireyler, İspanyol vatandaşlarıyla neredeyse aynı haklara sahiptir. Bu kapsamda, yerleşik ya da kısa süreli kalmayı planlayan yabancıların ev kiralama konusunda yasal bir engelle karşılaşmaları beklenmez.

Temel Kiralama Hakları: İspanyol “Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)” yani Kentsel Kiralama Kanunu, kiracı haklarını korumaya yönelik düzenlemeler içerir ve bu yasa tüm kiracılar –yerli ya da yabancı fark etmeksizin– için geçerlidir. Bu bağlamda;

Yabancı bir kişi, geçerli bir kimlik belgesiyle İspanya’da kira sözleşmesi imzalayabilir.

Kiracı olarak yasal sürelere, fesih haklarına, depozito iadelerine ve kira artışlarına ilişkin tüm düzenlemelerden faydalanabilir.

Kira kontratları genellikle İspanyolca hazırlanır. Ancak birçok ev sahibi veya emlak ofisi İngilizce çeviri desteği sunar. Resmi geçerlilik daima İspanyolca metin üzerinden sağlanır.

Oturum izni (residence permit) sahibi olanlar, uzun dönemli sözleşmeler yaparak belediyeye kayıt olabilir, hatta sağlık hizmetlerinden faydalanabilir.

Belgeler ve Kiralama Koşulları: Yabancıların ev kiralaması için gerekli olan temel belgeler, daha önce belirtilen genel gereksinimlerle benzerlik gösterir. Ancak yabancılardan ek belgeler istenebilir:

Geçerli pasaport

NIE (Número de Identificación de Extranjero)

Oturum izni veya vize fotokopisi

Gelir beyanı ya da banka hesap dökümü

Öğrenciler için okul kabul mektubu veya öğrenim belgesi

Turistik vizeyle kalacak olanlar için kira süresi boyunca geçerli sigorta poliçesi

NIE Numarası ve Yasal Zorunluluklar: Ev kiralayacak bir yabancının mutlaka NIE numarası alması gerekir. Bu numara, vergi işlemleri, kontrat imzalama, elektrik/su aboneliği ve banka hesabı açma gibi işlemler için gereklidir. NIE başvurusu hem İspanya içinden hem de İspanyol konsoloslukları üzerinden yapılabilir. Bazı ev sahipleri, NIE numarası olmadan sözleşme yapmayı kabul etmez.

Elektrik, Su ve İnternet Abonelikleri: Yabancı kiracılar, genellikle bu hizmetleri kendi üzerlerine alabilir. Ancak NIE olmadan bu süreç zor olabilir. Bazı evlerde bu hizmetler ev sahibinin adına açık kalır ve kira ücretine dahil edilir. Bu tip durumlar mutlaka sözleşmede açıkça belirtilmelidir.

Vergi Durumu ve Kira Geliri: Ev sahipleri, elde ettikleri kira gelirini vergiye tabi tutmak zorundadır. Yabancı kiracıların bu sistemle bir ilgisi olmasa da, banka üzerinden kira ödeme dekontlarını düzenli saklaması, ileride yaşanabilecek uyuşmazlıklarda kanıt niteliği taşır.

Yabancı Kiracılara Yönelik İstisnalar

İspanya’da genel uygulamalar yabancılara karşı eşitlikçi olsa da, pratikte karşılaşılan bazı istisnalar ve ek talepler bulunmaktadır. Bu durumlar genellikle ev sahibinin kişisel tutumu, yabancı dil bariyeri, güven algısı ya da finansal güvence beklentisinden kaynaklanır.

Ek Güvence Talepleri: Yabancı kiracılardan, özellikle gelirini İspanya’dan elde etmeyen veya yeni gelmiş kişilerden aşağıdaki ek talepler sıkça görülür:

Daha Yüksek Depozito: Yasal sınır 1-2 ay olmasına rağmen, bazı ev sahipleri 3 aylık kira bedeli kadar güvence talep edebilir.

Kira Sigortası: Özellikle sabit geliri olmayan veya öğrenci olan yabancılardan özel “kira ödeme sigortası” yaptırması istenebilir.

Kefil veya Sponsor: Bazı durumlarda İspanya’da yaşayan bir kişi ya da kurumun kefil olması talep edilir.

Banka Garantisi (aval bancario): Kiracıya özel bir banka hesabı tanımlanarak, kira bedelinin bu hesaptan otomatik olarak ödenmesi sağlanabilir.

Dil Bariyeri ve İletişim Problemleri: Ev sahibiyle iletişimde dil sorunu yaşanması halinde bazı ev sahipleri yabancı kiracılardan uzak durmayı tercih edebilir. Bu durumda emlak ofisleri, tercümanlık hizmeti veya iki dilli sözleşme sunarak aradaki iletişimi kolaylaştırabilir. Bazı emlak şirketleri özellikle yabancı müşterilere yönelik hizmet sunar (örneğin İngilizce, Fransızca veya Almanca destekli ofisler).

Turistik Kısa Süreli Kiralamalar: Yabancıların kısa süreli (1-3 aylık) ev kiralama taleplerinde “alquiler turístico” yani turistik kiralama statüsü devreye girer. Bu tür kiralamalar için evin resmi turistik lisansa sahip olması gerekir. Özellikle Barselona, Palma ve San Sebastián gibi şehirlerde lisanssız turistik kiralamalara karşı ciddi denetimler yapılmaktadır. Bu nedenle yabancıların kısa süreli konaklama için Airbnb, Booking gibi platformları veya üniversiteye bağlı konukevlerini tercih etmeleri önerilir.

Göçmenlere Yönelik Ayrımcı Uygulamalar: Resmi düzeyde yasak olmasına rağmen, bazı ev sahipleri belirli milliyetlere veya kökenlere karşı önyargılı davranışlar sergileyebilir. “Yalnızca İspanyol vatandaşları” ibaresiyle ilan yayımlayan bazı kişiler bulunabilir. Bu tür ayrımcılıklar, İspanya yasaları tarafından yasaklanmıştır ve hukuki olarak şikâyet edilebilir.

Kira Bedellerinde Yükselme Riski: Bazı ev sahipleri, yabancı kiracıların yerel piyasa koşullarını bilmediğini düşünerek piyasa ortalamasının üzerinde kira teklif edebilir. Bu yüzden ilanlardaki benzer dairelerin fiyatlarını kıyaslamak, gerektiğinde yerel bir danışmandan destek almak önemlidir.

Kontrat Türleri ve Şartlar

İspanya’da ev kiralama sürecinin en kritik aşamalarından biri, resmi kira kontratının hazırlanması ve imzalanmasıdır. Kira sözleşmesi hem kiracıyı hem de ev sahibini bağlayan yasal bir belge olduğundan, tüm şartlar açık ve detaylı biçimde belirlenmelidir. 2025 itibarıyla yürürlükte olan Kentsel Kiralamalar Yasası (Ley de Arrendamientos Urbanos – LAU), bu kontratlara dair hükümleri belirlemektedir.

Standart Kontrat Türleri:

Konut Amaçlı Uzun Dönem Kontrat (Arrendamiento de vivienda habitual): Bu kontratlar genellikle 1 yıldan uzun süreli yaşamak isteyen bireyler için hazırlanır. En az 5 yıl (ev sahibi bireyse) ya da 7 yıl (ev sahibi şirketse) boyunca otomatik yenileme hakkı içerir. Kiracı her yılın sonunda en az 30 gün önceden bildirimde bulunmak kaydıyla çıkabilir.

Geçici Kontrat (Arrendamiento de temporada): Öğrenciler, geçici işte çalışanlar veya kısa süreli ikamet etmek isteyenler için düzenlenen kontratlardır. Genellikle 11 ay ya da daha kısa süreli yapılır ve uzun dönemli ikamet hakkı vermez. Bu kontratlarda kiracının ikameti başka bir ana adrese bağlı olur.

Turistik Kiralama Kontratı (Alquiler turístico): 1 ayın altındaki süreler için hazırlanır. Genellikle lisanslı mülklerde uygulanır ve otel gibi fatura kesilerek sunulur. Bu tür kontratlar Kentsel Kiralama Yasası yerine turizm yasalarına tabidir.

Kontratlarda Bulunması Gereken Temel Şartlar:

Kiralanan mülkün açık adresi ve fiziksel tanımı

Kiracı ve ev sahibinin kimlik bilgileri (pasaport/NIE numarası dahil)

Kira bedeli ve ödeme takvimi

Sözleşme süresi (başlangıç ve bitiş tarihi)

Depozito tutarı ve iade şartları

Kira artış şartları (IPC ya da sabit oranlı)

Evin eşyalı olup olmadığına dair detaylı liste (inventario)

Masraf dağılımı: su, elektrik, internet, toplu giderler (gastos de comunidad)

Sigorta zorunluluğu olup olmadığı

Evcil hayvan izni, sigara yasağı gibi özel kurallar

Tahliye durumunda uygulanacak prosedürler

Sözleşme Dil Seçenekleri: Resmi kira sözleşmeleri İspanyolca düzenlenmek zorundadır. Ancak çoğu ev sahibi veya emlakçı, İngilizce çevirisini de sözleşmeyle birlikte sunabilir. Yasal bağlayıcılığı olan metin her zaman İspanyolca versiyonudur. Yabancı kiracıların imzalamadan önce bu sözleşmeleri uzman bir tercümana veya hukuki danışmana inceletmesi önerilir.

Sözleşme İmzalama Şekli: Kontratlar genellikle yüz yüze imzalanır ancak dijital imza (firma electrónica) ile de geçerlilik kazanabilir. Özellikle yurtdışından ev kiralamak isteyen kişiler için elektronik imza önemli bir kolaylıktır. Her iki tarafın da kimlik belgeleri ve kontratın her sayfası imzalanmalıdır.

Noter Onayı Gerekli mi? Konut kiralama sözleşmeleri için noter onayı zorunlu değildir. Ancak taraflar isterse kontrat noter huzurunda tasdik ettirilebilir. Bu durumda ev tahliyesi gibi durumlarda yargı süreci kısalır ve resmi tebligatlar hızlanır.

Depozito ve Ödeme Yöntemleri

İspanya’da ev kiralama sürecinde kira dışında ödenen en önemli tutar, fianza yani depozitodur. Bu bedel, ev sahibinin evi zarar görmeden geri alması için bir tür teminattır. Kira sözleşmesine uygun davranıldığı takdirde bu tutar kira süresi sonunda iade edilir.

Depozito (Fianza) Detayları:

Zorunlu Depozito: Kanunen en az 1 aylık kira bedeli kadar depozito ödenmesi zorunludur.

Mobilyalı Evlerde Ek Teminat: Eşyalı dairelerde veya özel eşyalar bulunan konutlarda ek olarak 1 veya 2 aylık kira tutarında daha depozito talep edilebilir.

Banka Garantisi ve Sigorta: Bazı ev sahipleri ek güvence olarak banka teminat mektubu (aval bancario) veya kiracı sigortası da talep edebilir.

İade Süresi: Kiracı evden ayrıldıktan sonra depozito en geç 30 gün içinde iade edilmelidir. Eğer evde zarar veya ödeme eksikliği varsa bu tutardan düşülür ve kalanı ödenir.

Resmi Kayıt: Bazı özerk bölgelerde (örneğin Katalonya, Madrid) depozito ödemeleri yerel hükümet kurumlarına (Institut Català del Sòl, IVIMA gibi) bildirilmek ve oraya yatırılmak zorundadır. Bu süreç ev sahibinin sorumluluğundadır.

Kira Ödeme Yöntemleri:

Banka Havalesi (Transferencia bancaria): En yaygın yöntemdir. Kiracı her ay kira bedelini ev sahibinin hesabına yatırır ve dekont saklanır.

Otomatik Ödeme Talimatı (Domiciliación bancaria): Bazı ev sahipleri doğrudan banka hesabından otomatik çekim yetkisi talep edebilir.

Nakit Ödeme: Yasal olarak mümkün olsa da tavsiye edilmez. Mutlaka yazılı makbuz (recibo) alınmalıdır.

Dijital Ödeme Sistemleri: Bazı emlak şirketleri veya ev sahipleri Wise, Revolut veya PayPal gibi dijital ödeme yöntemlerini kabul edebilir. Ancak komisyon ücretleri ve döviz kurlarına dikkat edilmelidir.

Ek Masraflar: Kiracıyla yapılan anlaşmaya göre aşağıdaki ödemeler kira bedeline dahil olabilir veya kiracıdan ayrıca talep edilir:

Toplu bina giderleri (Gastos de comunidad): Asansör, bina temizliği, güvenlik hizmetleri gibi ortak masraflar.

Belediye vergisi (IBI): Genellikle ev sahibi tarafından ödenir ancak bazı durumlarda kiracıya yansıtılabilir.

Elektrik, su, doğalgaz, internet: Kimin ödeyeceği mutlaka sözleşmede belirtilmelidir.

Sağlık Sigortası Gerekliliği

İspanya’da ev kiralarken doğrudan bir sağlık sigortası zorunluluğu bulunmasa da, özellikle yabancı kiracılar için sağlık sigortası büyük önem taşır. Çünkü birçok kira sözleşmesi, ikamet izni başvurusu veya oturum uzatma işlemleri sırasında geçerli bir sağlık sigortası poliçesi sunulması gerekebilir. Bu durum, özellikle AB dışından gelen göçmenler, öğrenciler veya uzun süreli turist vizesiyle kalanlar için geçerlidir.

İspanya’da sağlık sigortası türleri:

Kamu Sağlık Sigortası (Seguridad Social): Eğer İspanya’da bir işiniz varsa veya sosyal güvenlik sistemine kayıtlıysanız (örneğin çalışıyorsanız), devlet sağlık hizmetlerinden ücretsiz faydalanabilirsiniz. Bu hizmetlerden yararlanmak için bir Sosyal Güvenlik Numarası (Número de Seguridad Social) almanız gerekir.

Özel Sağlık Sigortası (Seguro Médico Privado): İşe başlamamış, öğrenci olan ya da serbest çalışan yabancıların genellikle özel sağlık sigortası yaptırması zorunludur. Bu poliçeler, çoğu vize başvurusunun ve uzun süreli kalış izinlerinin temel gerekliliğidir.

Ev kiralarken neden sağlık sigortası önemlidir?

İkamet izni başvurusu için zorunlu olabilir: Kontratla birlikte NIE başvurusu veya oturum kartı (TIE) almak isteyen yabancılardan sağlık sigortası istenir. Ev kiralama kontratı bu belgelerin bir parçası olarak gösterilirken, yanında tam kapsamlı bir sigorta poliçesi de talep edilir.

Bazı ev sahipleri talep edebilir: Özellikle yabancı kiracıları kabul eden bazı ev sahipleri, kiracının acil bir durumda sağlık hizmetine erişiminin olduğunu belgelemek adına sigorta görmek isteyebilir.

Geçici konaklamalarda koruma sağlar: Kısa süreli ev kiralayan turistler veya dijital göçebeler için olası kazalara karşı özel sigortalar, hem ev içindeki hem kişisel sağlık masrafları için güvence sağlar.

Sigorta kapsamı nasıl olmalı?

Acil servis, uzman doktor, hastane yatışı, laboratuvar testleri ve COVID-19 dahil olmak üzere bulaşıcı hastalıkları kapsamalı

En az 30.000 € teminatlı olmalı

Franchise (katılım ücreti) olmadan, doğrudan karşılayan planlar tercih edilmeli

Poliçede “İspanya genelinde geçerli” ibaresi bulunmalı

Başvuru yapılan tarihten itibaren geçerliliği başlamalı

Öne çıkan bazı özel sigorta sağlayıcıları: Sanitas, Adeslas, Mapfre, DKV, Asisa. Ayrıca dijital sigorta platformları (HeyMondo, Chapka, Axa Global, Cigna vb.) aracılığıyla da uygun fiyatlı poliçeler alınabilir.

İkamet İzni ve Diğer Yasal Gereklilikler

İspanya’da yasal olarak kalmak ve konut kiralamak isteyen yabancıların karşılaması gereken bazı temel yasal prosedürler vardır. Bu süreçte kira kontratı, sağlık sigortası, NIE ve belediye kaydı gibi adımlar birbirine bağlı şekilde ilerler.

NIE (Número de Identificación de Extranjero): NIE, İspanya’da resmi işlemler yapabilmek için her yabancının edinmesi gereken vergi kimlik numarasıdır. Kira kontratı imzalamak, banka hesabı açmak, fatura abonelikleri yapmak gibi işlemlerde kullanılır.

NIE başvurusu, İspanya’daki Emniyet Müdürlüğü’ne veya yurt dışındaki İspanyol konsolosluklarına yapılabilir.

Başvuru için genellikle kira kontratı, pasaport fotokopisi, EX-15 formu ve ödeme dekontu istenir.

NIE numarası sadece bir rakam dizisi olup, kimlik kartı (TIE) değildir.

TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjero): TIE ise fiziksel oturum kartıdır ve NIE numarasını içerir. Özellikle 6 aydan uzun süre İspanya’da kalacak kişilerin bu kartı alması gerekir. TIE başvurusunda genellikle ev kontratı, sağlık sigortası poliçesi, biyometrik fotoğraf ve oturum sebebine göre ek belgeler (öğrenci belgesi, iş sözleşmesi vb.) talep edilir.

Empadronamiento (Belediye Kaydı): Kiraladığınız evin bulunduğu belediyeye ikamet kaydı yaptırmanız (empadronarse) zorunludur. Bu işlem hem yasal adres tespiti sağlar hem de bazı sosyal hizmetlerden faydalanmak için gereklidir.

Empadronamiento belgesi, okul kaydı, sağlık ocağı seçimi, vize uzatma ve aile birleşimi başvurularında kullanılır.

Belediye ofisine giderek kira kontratı, pasaport ve bazen ev sahibinden alınmış bir onay mektubuyla başvuru yapılır.

Kira Sözleşmesinin Kayıtlı Olması: Bazı özerk bölgelerde kira sözleşmesinin yerel konut kurumlarına (örneğin Madrid’de IVIMA, Katalonya’da INCASÒL) kaydettirilmesi istenir. Bu işlem genellikle ev sahibi tarafından yapılır ama kiracı olarak kontrol etmek önemlidir. Bu kayıt, yasal güvencenizi artırır.

Vergi Mükellefiyeti: Uzun süreli kiracılar, özellikle freelancer veya serbest meslek sahipleri, İspanya’da vergi mükellefi olabilir. Gelir beyanı, vergi numarası (NIF) gibi işlemler için de ikamet adresinizin ve kira sözleşmenizin yasal geçerliliği gerekir.

Ev Kiralama ve Çalışma İzni Bağlantısı

İspanya’da ev kiralama ile çalışma izni süreçleri arasında doğrudan bir bağlantı vardır. Yasal olarak ülkede çalışmak isteyen bir yabancının, çalışma izni başvurusu sırasında ikamet edeceği adresi belgeyle sunması zorunludur. Bu belge, genellikle kira kontratı veya ev sahibi tarafından düzenlenmiş bir konaklama taahhütnamesi şeklindedir.

Neden adres göstermek zorunludur?

İkamet Adresi, Çalışma İzni Başvurusunun Temel Parçasıdır: İspanya’daki göçmenlik ofisleri (Oficina de Extranjería) başvuruda bulunan kişinin gerçek bir konut adresine sahip olup olmadığını kontrol eder. Çünkü çalışma izni yalnızca İspanya’da fiziksel olarak ikamet eden kişilere verilir.

Belediye Kaydı (Empadronamiento): Kiralanan evle birlikte empadronamiento yapılması gerekir. Bu kayıt, İspanya’daki kalışın resmi kanıtı olarak dosyaya eklenir.

Reddedilme Riski: Kiralanmış bir eve dair belge sunulmadan yapılan çalışma izni başvuruları reddedilme riski taşır. Özellikle AB dışı ülkelerden gelen başvurularda bu durum katıdır.

Ev adresi nasıl gösterilmeli?

Kira sözleşmesi (kontrat) imzalanmış olmalı ve adınıza düzenlenmiş olmalı

Sözleşme başlangıç ve bitiş tarihleri net olmalı

Adres detayları eksiksiz olmalı: cadde, bina, posta kodu, şehir

Ev sahibinin kimlik bilgileri yer almalı

Bazı durumlarda ev sahibinden “ikamet onayı” (autorización de alojamiento) alınması gerekebilir

Eğer kira kontratı yoksa, birlikte kalınacak bir kişi (örneğin akraba veya arkadaş) “barınma taahhütnamesi” (carta de invitación / compromiso de alojamiento) verebilir. Bu belge noter onaylı ve ev sahibinin imzasını taşımalı, genellikle fatura veya tapu ile birlikte sunulmalıdır.

Çalışma İzni İçin Gereken Ekstra Belgeler

İspanya’da çalışma izni almak için, konut belgelerine ek olarak belirli resmi evrakların eksiksiz şekilde sunulması gerekir. Süreç, çalışılacak işin niteliğine, başvuru türüne (bağımlı çalışan – trabajador por cuenta ajena / serbest meslek – trabajador por cuenta propia) ve ülkeye giriş şekline göre değişebilir.

Temel Belgeler:

Geçerli Pasaport: En az 6 ay süresi kalan ve tüm sayfaları fotokopi edilmiş olmalı.

İkamet Adresi Kanıtı: Kira sözleşmesi, empadronamiento veya noter onaylı konaklama belgesi.

İş Teklifi veya İş Sözleşmesi: İşveren tarafından sunulmuş ve detaylı şartları (maaş, pozisyon, süre) içeren imzalı belge.

İşveren Bilgileri ve Vergi Sicili: İşverenin İspanya’daki vergi kaydı (CIF), sosyal güvenlik sicili (número de seguridad social) ve ticaret sicil kaydı (Registro Mercantil).

Yeterlilik ve Diploma: Başvurulan işe uygunluk gösteren diploma, sertifika ve gerektiğinde denklik belgeleri.

Sabıka Kaydı: Hem İspanya’dan hem de son 5 yılda yaşanılan ülkeden alınmış temiz kayıt.

Sağlık Sigortası: Özel veya kamu sistemine dahil sağlık poliçesi.

Vize Başvuru Formları ve Harç Dekontu: EX-03 ya da EX-06 formları ile birlikte harçların ödendiğine dair belgeler.

Fotoğraf: Biyometrik formatta, fonu açık, 2 adet vesikalık.

Serbest Meslek Sahipleri İçin Ek Belgeler:

İş planı ve finansman beyanı

Vergi numarası başvurusu (NIF)

Müşteri referansları, teklif mektupları

Mesleki yeterlilik belgesi

Ticaret odası ya da sektörel onaylar (gerekiyorsa)

Çalışma İzni Sürecinde Kiralık Ev ile İlgili Tavsiyeler:

İkamet adresi göstermek için imzalı kontrat veya ev sahibinden noter onaylı belge edinmeden sürece başlamayın.

Kısa süreli Airbnb tarzı konutlar başvurularda geçersiz sayılabilir.

Eğer geçici konaklama yapılıyorsa, ilerleyen aşamada sabit adres ve yeni empadronamiento belgesi sunmanız gerekebilir.

Evde başkalarıyla kalacaksanız (arkadaş veya akraba), birlikte yaşayan kişi sayısı yerel konseyin belirlediği barınma standartlarına uygun olmalı.

İspanya’da Ev Kiralama Rehberi 2025 Hakkında Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Ek kaynak: Daha fazla bilgi için

Ternrise Danışmanlarını Keşfedin: Ternrise İspanya Danışmanlarını keşfedin!