Avrupa’da Ev Sahibi Olmak: En Kolay 10 Ülke

Yabancılara Satışta Engeller Var mı?

Avrupa’da ev sahibi olmak isteyen yabancılar için en önemli konulardan biri, ülkelerin yabancı yatırımcılara yönelik uyguladığı yasal kısıtlamalardır. Avrupa Birliği genelinde serbest piyasa ilkeleri çerçevesinde birçok ülke yabancılara mülk satışını teşvik etmektedir. Ancak, bazı ülkeler yerli halkın konut erişimini korumak ve spekülatif yatırımları sınırlamak adına çeşitli düzenlemeler getirmiştir. Her ülkenin bu konudaki yaklaşımı farklılık gösterdiğinden, mülk edinme sürecinde yasal çerçevenin dikkatlice incelenmesi kritik önem taşır.

Almanya

Almanya, yabancıların mülk edinmesine karşı herhangi bir yasal kısıtlama uygulamayan ülkelerden biridir. Hem AB hem de AB dışı vatandaşlar, konut, arsa ve ticari gayrimenkul dahil olmak üzere tüm mülk türlerini satın alabilirler. Satın alma süreci, yerel noter aracılığıyla yürütülür ve mülkiyet, tapu siciline kaydedilerek resmiyet kazanır. Ancak bazı belediyeler, spekülasyonu önlemek adına yabancı alımlarına yönelik yerel politikalar geliştirebilir.

İspanya

İspanya, özellikle Akdeniz kıyılarında ve Kanarya Adaları’nda gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen yabancılar için oldukça cazip bir ülkedir. Yabancıların mülk edinmesine dair hiçbir kısıtlama yoktur. Üstelik, 500.000 € ve üzeri bir mülk yatırımı yapan yabancılara “Altın Vize” (Golden Visa) verilmektedir. Bu sayede yatırımcılar hem oturum hakkı elde eder hem de mülk sahibi olabilirler.

Portekiz

Portekiz, mülk satın alma konusunda en liberal ülkelerden biridir. Hem AB hem de AB dışı vatandaşlar konut ve ticari gayrimenkul satın alabilirler. Tıpkı İspanya’da olduğu gibi burada da Golden Visa uygulaması bulunmaktadır. 2023’ten itibaren bazı büyük şehirlerde bu program kısıtlanmış olsa da, kırsal ve az gelişmiş bölgelerde yatırım yaparak hala oturum hakkı elde etmek mümkündür.

Yunanistan

Yunanistan, yabancı alıcılara açık bir gayrimenkul piyasasına sahiptir. Özellikle 250.000 € değerinde gayrimenkul alan yabancılara sunulan Golden Visa uygulaması, Avrupa’da en düşük eşiklerden biri olarak dikkat çeker. Ülkede mülk satın almak için vatandaşlık şartı aranmamakta, sadece geçerli bir pasaport ve Yunan vergi numarası gerekmektedir. Bazı turistik bölgelerde yerel düzenlemeler olsa da genel olarak sınırlama bulunmamaktadır.

Macaristan

Macaristan’da yabancıların mülk satın alması yasal olarak mümkündür ancak AB dışı vatandaşlar için bir İçişleri Bakanlığı izni gereklidir. Bu izin genellikle otomatik olarak verilmektedir ve başvuru süreci karmaşık değildir. Satın alma işlemleri noter huzurunda gerçekleşir ve tapu kaydı zorunludur.

Bulgaristan

Bulgaristan, AB vatandaşları için oldukça esnek kurallara sahipken, AB dışı vatandaşlar için belirli koşullar söz konusudur. Konut alımında genellikle sorun yaşanmaz; ancak arsa veya tarım arazisi gibi taşınmazlar söz konusu olduğunda bir Bulgar şirketi kurarak alım yapılması gerekebilir. Bu uygulama, yatırımcıyı caydıracak boyutta olmamakla birlikte süreci biraz karmaşıklaştırabilir.

Hırvatistan

Hırvatistan, AB üyesi olmayan ülke vatandaşlarının mülk edinimini bazı ikili anlaşmalara göre sınırlandırmaktadır. Türkiye ile Hırvatistan arasında bu tür bir anlaşma olmadığından, Türk vatandaşlarının doğrudan gayrimenkul alabilmesi mümkün değildir. Ancak bir Hırvat şirketi kurularak bu engel aşılabilir.

Estonya

Estonya, özellikle dijital göçebeler ve teknoloji profesyonelleri arasında popüler hale gelen bir ülkedir. AB dışı vatandaşlar gayrimenkul satın alabilir; ancak tarım arazileri gibi bazı özel taşınmaz türlerinde sınırlamalar mevcuttur. Konut alımında ise herhangi bir engel bulunmamaktadır.

Çekya

Çek Cumhuriyeti, AB vatandaşlarının konut edinmesini serbest bırakmıştır. AB dışı vatandaşlar ise, ancak ülkede uzun süreli oturum iznine sahipse gayrimenkul sahibi olabilirler. Bu durum, ilk aşamada süreci zorlaştırsa da oturum izni elde edildikten sonra mülk edinimi sorunsuz ilerler.

Letonya

Letonya, konut alımında yabancılara açık bir politika izlemektedir. Özellikle başkent Riga’da ve kıyı bölgelerde gayrimenkul yatırımı yapan yabancı sayısı hızla artmaktadır. 250.000 €’luk gayrimenkul yatırımı karşılığında oturum izni verilmekteydi ancak bu program son yıllarda daraltılmıştır. Buna rağmen mülk satın alma sürecinde doğrudan bir yasal engel bulunmamaktadır.

Kredi Kullanımı ve Faiz Oranları

Avrupa’da ev sahibi olmak isteyen yabancı yatırımcılar için en önemli unsurlardan biri, konut finansmanına erişim imkânlarıdır. Her ülkenin kendi bankacılık düzenlemeleri ve yabancılara kredi sağlama politikaları bulunmaktadır. Bu bağlamda krediye erişim kolaylığı, faiz oranları, ödeme vadeleri ve gerekli teminat koşulları ülkelere göre önemli ölçüde değişiklik göstermektedir. Ayrıca, bazı ülkelerde yabancılara kredi verirken vatandaşlara kıyasla daha sıkı kriterler uygulanmakta, bu da yatırım planlamasını doğrudan etkilemektedir.

Almanya

Almanya’da yabancılara konut kredisi sağlanması yaygın bir uygulamadır. Ancak, bankalar genellikle krediyi verirken teminatın yanı sıra Almanya’da düzenli bir gelir beyanı ya da yerleşik bir ikamet talep edebilirler. Faiz oranları oldukça rekabetçidir ve 2025 yılı itibarıyla sabit konut kredilerinde ortalama faiz oranı %3,5 ila %4 arasında değişmektedir. Kredi vadeleri genellikle 15 ila 30 yıl arasında esneklik gösterir.

İspanya

İspanya’da hem yerli hem de yabancı yatırımcılara yönelik geniş bir mortgage piyasası vardır. Bankalar yabancı alıcılara genellikle mülk değerinin %60-70’i oranında kredi sağlar. Faiz oranları sabit ve değişken olmak üzere ikiye ayrılır. 2025 yılı itibarıyla sabit faizli konut kredilerinde oranlar %3,7 seviyelerindedir. Kredi süresi genellikle 20 ila 30 yıl arasında değişir. Bankalar, kredi başvurularında gelir beyanı, kredi notu ve mülkün değer tespiti gibi belgeleri talep eder.

Portekiz

Portekiz’de yabancılar kredi kullanarak konut satın alabilirler. Bankalar, alıcının ülkesine göre kredi politikalarını belirler ve genellikle %65-75 oranında kredi verirler. Faiz oranları %3,5 ila %4,2 arasında değişmektedir. Mortgage süreci Portekiz’de oldukça hızlı işleyebilir; ancak noter işlemleri, tapu sicil kayıtları ve vergi ödemeleri gibi aşamalarda danışmanlık alınması tavsiye edilir.

Yunanistan

Yunanistan’da 2008 ekonomik krizinin ardından bankalar daha temkinli davranmakla birlikte, günümüzde yabancı yatırımcılara kredi sağlamak mümkündür. Ancak genellikle mülkün %50-60’ına kadar kredi verilir. Faiz oranları, kredi türüne göre %4 ila %5 bandındadır. Bankalar gelir belgesi, pasaport ve banka referansı gibi belgeler talep eder. Ayrıca bazı bankalar Yunanistan’da yerel bir banka hesabı açılmasını zorunlu tutar.

Macaristan

Macaristan’da yabancılara konut kredisi verme uygulaması sınırlıdır ve genellikle yerli vatandaşlara öncelik verilir. Ancak oturum izni olan bireyler veya ülkede aktif gelir beyan eden yabancılar için kredi mümkündür. Faiz oranları ortalama %5 seviyesindedir ve vade süreleri genellikle 10-20 yıl arasında değişir. Yerli kefil talep edilmesi veya banka içi teminatlar alınması yaygındır.

Bulgaristan

Bulgaristan’da yabancıların kredi kullanması mümkündür ancak bu süreç AB dışı vatandaşlar için daha karmaşık olabilir. Faiz oranları %4,5 ila %5,5 arasındadır ve banka kredisi genellikle mülk değerinin %60’ına kadar çıkar. Bulgar bankaları, kredi verirken hem başvuranın kendi ülkesindeki mali durumunu hem de Bulgaristan’daki varlıklarını dikkate alır.

Hırvatistan

Hırvatistan’da yabancıların konut kredisi kullanması, vatandaşlık durumuna ve ikamet statüsüne bağlı olarak değişir. AB vatandaşları daha kolay kredi alabilirken, AB dışı bireyler için süreç daha karmaşık olabilir. Ortalama faiz oranları %4,2 seviyelerindedir. Kredi vadeleri 15-25 yıl arasında değişmektedir. Bazı bankalar, yalnızca ülkede faaliyet gösteren yerel bankalar aracılığıyla kredi sağlamaktadır.

Estonya

Estonya’da yabancı yatırımcıların krediye erişimi oldukça kısıtlıdır. Ülkede ikamet etmeyen veya yerel gelir beyan etmeyen bireyler genellikle kredi alamazlar. Ancak dijital ikamet programına kayıtlı bireyler bazı özel bankalardan kredi alma şansı bulabilir. Faiz oranları %3,8 ila %4,5 arasında değişmektedir. Konut kredilerinde ortalama vade 20 yıldır.

Çekya

Çekya’da yabancıların kredi kullanabilmesi için ülkede yasal ikamet şartı aranmaktadır. Oturum izni olan bireyler mülk değerinin %70’ine kadar kredi alabilirler. Faiz oranları %4-5 aralığında seyretmektedir. Bankalar, başvuru sürecinde detaylı belge ve gelir beyanı talep eder. Kredi süreci bürokratik yönleriyle dikkat çeker, bu nedenle yerel bir finansal danışmandan destek alınması önerilir.

Letonya

Letonya’da yabancılara kredi veren bankalar mevcuttur ancak süreç oldukça titizdir. Yatırımcının Letonya’da kalıcı bir varlığı olması, banka hesabı açması ve gelirini belgeleyebilmesi beklenir. Faiz oranları %4,3 civarındadır. Mülk değerinin ortalama %60’ı oranında kredi sağlanır ve geri ödeme süresi genellikle 15-25 yıl arasında değişir.

Ev Sahibi Olmanın Getirdiği Haklar

Avrupa’da ev sahibi olmak yalnızca barınma ya da yatırım amacı taşımaz; aynı zamanda birçok ülkede hukuki, sosyal ve ekonomik hakların kapısını aralar. Yabancı bir birey olarak Avrupa’da gayrimenkul edinmek, o ülkenin yerel yasal düzenlemeleri çerçevesinde bazı hak ve sorumlulukları da beraberinde getirir. Bu haklar ülkeden ülkeye değişmekle birlikte, oturum izni alma, vergi avantajlarından yararlanma, taşınmaz üzerinde tam tasarruf hakkı kullanma ve bazı durumlarda vatandaşlığa geçişte kolaylık gibi önemli ayrıcalıklar tanır.

Almanya

Almanya’da ev sahibi olan yabancılar, mülk üzerinde tam tasarruf hakkına sahip olurlar. Mülkün satılması, kiraya verilmesi ya da devredilmesi konusunda herhangi bir sınırlama yoktur. Ev sahipliği, oturum izni için doğrudan bir hak tanımasa da uzun vadeli yatırım yapan bireyler, oturum izni başvurusunda avantaj elde eder. Ayrıca, taşınmaz üzerinden elde edilen kira gelirleri Almanya’da vergilendirilir ve bu gelir beyan edilmelidir.

İspanya

İspanya’da mülk sahibi olan yabancılar, özellikle “Altın Vize” programı sayesinde uzun süreli oturum hakkı elde edebilirler. Bu oturum izni Schengen bölgesinde serbest dolaşım hakkı da sağlar. Mülk, mülk sahibinin mirasçılarına devredilebilir ve yerli vatandaşlarla aynı şekilde taşınmaz üzerinde her türlü hakka sahip olunur. Ayrıca, konutun turizm amaçlı kiralanması durumunda yasal gelir elde edilebilir.

Portekiz

Portekiz’de ev sahibi olan yabancı yatırımcılar oturum hakkına başvurabilir ve belli koşullar altında vatandaşlığa kadar giden bir süreç başlatabilirler. Mülk sahibinin Portekiz’de kalıcı olarak yaşama zorunluluğu bulunmaz. Taşınmazın satışı, miras yoluyla devri veya kiralanması gibi işlemler özgürce yapılabilir. Ayrıca gayrimenkul sahibi olmak, sağlık hizmetlerine erişim ve eğitim gibi bazı kamu hizmetlerinden yararlanma hakkı da tanır.

Yunanistan

Yunanistan’da ev sahibi olan yabancılar, yine Golden Visa kapsamında oturum izni hakkı kazanabilirler. Sahip olunan taşınmazlar, ticari ya da bireysel kullanım için değerlendirilebilir. Ev sahipleri, yerli vatandaşlarla aynı mülkiyet haklarına sahiptir. Ayrıca mülk üzerinden elde edilen gelirler için vergi beyanı yapılması gereklidir. Tapuya kayıt işlemleri tamamlandıktan sonra taşınmaz sahibine tam yasal haklar tanınır.

Macaristan

Macaristan’da ev sahibi olmak doğrudan oturum hakkı sağlamaz. Ancak uzun süreli mülk sahipliği ve düzenli gelir beyanı, oturum izni başvurusunu kolaylaştırır. Taşınmazın satışı ve devri tamamen mülk sahibinin inisiyatifindedir. Yabancıların yerli vatandaşlarla eşit haklara sahip olduğu konulardan biri de gayrimenkul mülkiyetidir. Kira gelirleri ve değer artışı kazancı üzerinden vergilendirme uygulanır.

Bulgaristan

Bulgaristan’da taşınmaz sahibi olan yabancılar, özellikle şirket üzerinden mülk edinmişlerse ticari faaliyet yürütme hakkına da sahip olurlar. Ancak oturum izni için mülk sahibi olmak tek başına yeterli değildir. Mülkiyet hakkı tam ve sınırsızdır. Kiralama, satış, devretme gibi haklar serbesttir. Tapu işlemleri noter aracılığıyla gerçekleştirilir ve yabancılar, vatandaşlarla eşit statüde değerlendirilir.

Hırvatistan

Hırvatistan’da mülk sahibi olmak, özellikle AB dışı vatandaşlar için oturum izni açısından doğrudan avantaj sağlamaz. Ancak taşınmazın mülkiyeti tüm hukuki hakları kapsar. Kira geliri elde etmek mümkündür ve bu gelir, vergiye tabi tutulur. Mülkiyet hakları çerçevesinde satış, miras bırakma ve teminat olarak gösterme gibi işlemler serbesttir. Özellikle turistik bölgelerde ev sahibi olmak, yüksek sezonlarda kira geliri avantajı sunar.

Estonya

Estonya’da taşınmaz sahibi olan kişiler, dijital göçebelik gibi yenilikçi oturum izin programlarına başvurma hakkı elde edebilir. Ancak sırf ev sahibi olmak oturum hakkı getirmez. Mülkiyet hakkı, Avrupa’daki en gelişmiş dijital tapu sistemlerinden biri üzerinden güvence altına alınır. Mülk sahipleri, mülk üzerinde tam tasarruf hakkına sahiptir ve Estonya yasaları tarafından korunur.

Çekya

Çekya’da ev sahibi olmak, yalnızca ikamet izni olan yabancılar için mümkündür; bu nedenle bu kişilerin taşınmazdan doğan tüm haklara sahip olması beklenir. Tapu siciline kaydedilen mülkler yasal güvence altındadır. Ev sahipleri, taşınmazlarını kiraya verebilir, satabilir veya teminat gösterebilir. Ancak mülk sahibi olmak oturum hakkı sağlamaz. Yerel yasalar kapsamında elde edilen kira gelirleri vergiye tabidir.

Letonya

Letonya’da ev sahibi olmak, belirli yatırım miktarını aşan yabancılar için oturum izni hakkı doğurabilir. Bu kapsamda taşınmaz sahipleri hem konut hem de ticari amaçlarla mülklerini kullanabilirler. Mülkiyet hakkı sınırsızdır. Miras, satış, kiralama ve tapu işlemleri gibi konularda vatandaşlarla aynı haklara sahiptirler. Özellikle Riga gibi bölgelerde, mülk sahibi olmanın getirisi sadece ekonomik değil, aynı zamanda sosyal haklara erişim açısından da değerlidir.

Ev Sahipliği ile Oturum İzni Alma

Avrupa’da ev sahibi olmak, birçok ülke için sadece yatırım değil, aynı zamanda yasal olarak oturum hakkı elde etmenin de bir yoludur. Özellikle bazı ülkelerde yürürlükte olan “Golden Visa” programları sayesinde belirli bir değerin üzerindeki gayrimenkul yatırımları, yatırımcılara ve ailelerine oturum izni kazandırmaktadır. Ancak bu hakların kapsamı, süresi, kalıcı oturum ya da vatandaşlığa geçişe etkisi ülkelere göre büyük farklılıklar gösterir. Kimi ülkeler bu hakkı sadece yüksek tutarda yatırım yapanlara tanırken, bazı ülkeler daha düşük eşiklerle oturum hakkı verebilmektedir.

Almanya

Almanya’da yalnızca mülk satın almak oturum izni almak için yeterli değildir. Ancak ülkede aktif gelir elde eden, kendi işini kuran ya da uzun süreli yatırımlar yapan bireyler için bu durum destekleyici bir unsur olabilir. Gayrimenkul, oturum başvurularında dolaylı bir avantaj olarak değerlendirilir. Almanya genellikle ekonomik faaliyet ve iş planı temelli oturum izni verir, bu nedenle ev almak tek başına hak doğurmaz ancak süreci kolaylaştırabilir.

İspanya

İspanya’da “Golden Visa” programı kapsamında, en az 500.000 € değerinde gayrimenkul satın alan yabancı yatırımcılar 2 yıl süreyle oturum izni elde edebilir. Bu izin her iki yılda bir yenilenebilir ve 5 yılın ardından uzun süreli oturuma, 10 yıl sonunda ise vatandaşlık başvurusuna dönüşebilir. Başvuru sahibinin İspanya’da kalıcı olarak yaşama zorunluluğu yoktur. Ayrıca bu hak, eş ve çocukları da kapsar. Bu yönüyle İspanya, gayrimenkul temelli oturum izninde en avantajlı ülkelerden biridir.

Portekiz

Portekiz de İspanya gibi Golden Visa uygulayan ülkelerden biridir. 2023’te yapılan düzenlemelerle büyük şehirlerdeki yatırımlar kapsam dışına alınmış olsa da, kırsal bölgelerde yapılan minimum 280.000 € tutarındaki gayrimenkul yatırımlarıyla hala oturum hakkı elde edilebilir. Oturum izni 5 yıl boyunca yenilenebilir ve bu sürecin ardından kalıcı oturum ya da vatandaşlık başvurusu yapılabilir. Portekiz’de yıllık minimum kalış süresi 7 gün gibi oldukça düşük bir seviyede tutulmuştur.

Yunanistan

Yunanistan, 250.000 € ve üzeri gayrimenkul yatırımı yapan yabancı yatırımcılara 5 yıl süreyle oturum izni veren bir Golden Visa programı uygulamaktadır. Bu program Avrupa’daki en düşük yatırım eşiğine sahiptir. 2024 yılında bazı bölgelerde bu tutar 500.000 €’ya çıkarılmıştır ancak pek çok şehirde hâlâ düşük yatırımla oturum izni alınabilir. Yenileme her 5 yılda bir mümkündür ve oturum hakkı eş ve çocukları da kapsar. Vatandaşlık için 7 yıl boyunca ülkede fiilen ikamet şartı aranır.

Macaristan

Macaristan’da yalnızca gayrimenkul yatırımı ile oturum izni almak genellikle mümkün değildir. Ancak ülkede kurulan bir şirket üzerinden yapılan yatırımlar ve uzun vadeli mülk sahipliği oturum başvurularında olumlu değerlendirilir. Mülk sahibi olan ve ülkede kalıcı planı bulunan yatırımcılar, oturum başvurularında avantaj elde edebilir. Macaristan 2024 itibarıyla yeni yatırım temelli oturum programları geliştirme hazırlığındadır.

Bulgaristan

Bulgaristan’da doğrudan mülk satın alarak oturum izni almak oldukça sınırlı bir imkandır. Ancak yatırım yoluyla oturum programı kapsamında gayrimenkul yatırımı, şirket kuruluşu ya da devlet tahvili alımı gibi yöntemlerle oturum alınabilir. 2024 itibarıyla Bulgaristan yatırım eşiklerini artırmıştır. Ancak mülk sahibi olmak, ülkedeki ekonomik faaliyeti destekliyorsa, oturum sürecini kolaylaştırabilir. Oturum izni alındıktan sonra 5 yıl içinde kalıcı oturum ve ardından vatandaşlık başvurusu yapılabilir.

Hırvatistan

Hırvatistan, AB dışı vatandaşlar için gayrimenkul alımı ile doğrudan oturum hakkı vermemektedir. Ancak ülkede bir mülk sahibi olunması, uzun vadeli oturum başvurularında dolaylı avantaj sağlayabilir. Özellikle emekliler ya da ülkeye sık seyahat eden bireyler, sahip oldukları gayrimenkulü belgelerken oturum taleplerinde daha olumlu karşılanabilirler. Hırvatistan, yatırım tabanlı oturum sistemini sınırlı düzeyde kullanmaktadır.

Estonya

Estonya’da yalnızca ev sahibi olmak oturum hakkı sağlamaz. Ancak yatırımcının ülkede kayıtlı bir şirketi varsa ya da dijital göçebe programı gibi özel vizelerden birine başvurmuşsa, mülk sahipliği bu süreci destekleyici unsur olarak değerlendirilir. Estonya dijitalleşme odaklı bir ülke olduğu için oturum programlarını teknolojik ve uzaktan çalışanlara yönelik şekillendirmiştir.

Çekya

Çekya’da konut satın almak tek başına oturum hakkı sağlamaz. Ancak yatırımcının ülkede kalıcı bir iş planı varsa ya da uzun süreli oturum izni başvurusu yapıyorsa, gayrimenkul sahibi olması destekleyici bir unsur olarak değerlendirilir. Oturum izni için genellikle iş, eğitim veya aile birleşimi gibi gerekçeler aranır. Mülk sahibi olmanın bu süreçte dolaylı katkısı olabilir.

Letonya

Letonya, Avrupa’da yatırım yoluyla oturum izni sağlayan ilk ülkelerden biridir. En az 250.000 € değerinde gayrimenkul yatırımı yapan yabancı bireyler, 5 yıllık oturum izni alabilirler. Bu izin, eş ve çocuklar için de geçerlidir. Mülk alımından sonra başvuru süreci oldukça hızlı işler. Ancak 2023 sonrası siyasi baskılar nedeniyle programın kapsamı daraltılmıştır. Yine de Letonya, gayrimenkulle oturum izni almak isteyenler için hâlâ cazip bir seçenektir.

Tapu ve Vergilendirme Süreci

Avrupa’da ev sahibi olma sürecinin en önemli aşamalarından biri, tapu devri ve vergilendirme işlemleridir. Yabancı yatırımcılar için bu süreç sadece yasal mülkiyet hakkının elde edilmesini değil, aynı zamanda ilgili ülkenin mali yükümlülüklerini de kapsar. Her ülkenin tapu sistemi, işlem ücretleri, vergi oranları ve yıllık mülk vergisi uygulamaları farklılık gösterdiği için yatırımcıların bu konularda detaylı bilgiye sahip olması büyük önem taşır. Özellikle taşınmaz alım-satım işlemlerinde dikkat edilmesi gereken vergi türleri arasında tapu harcı, yıllık emlak vergisi, kira gelir vergisi ve değer artış kazancı vergisi öne çıkar.

Almanya

Almanya’da tapu işlemleri noter aracılığıyla gerçekleştirilir ve tapu siciline kayıt zorunludur. Satın alma işlemi tamamlandığında mülkiyet hakkı alıcıya geçer. Tapu harcı eyalete göre %3,5 ila %6,5 arasında değişir. Bunun dışında noter ücreti ve sicil kayıt ücretleri de vardır. Yıllık emlak vergisi (Grundsteuer) taşınmazın konumu ve değerine göre değişkenlik gösterir. Kira gelirleri beyan edilmek zorundadır ve gelir vergisine tabi tutulur.

İspanya

İspanya’da mülk alım süreci bir avukat ve noter aracılığıyla yürütülür. Tapu devri, “Registro de la Propiedad” adlı tapu siciline kayıt edilerek resmiyet kazanır. Tapu harcı genellikle %6 ila %10 arasında değişir, bu oran özerk bölgelere göre farklılık gösterir. Yıllık emlak vergisi (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles) taşınmazın bulunduğu belediye tarafından tahsil edilir. Ayrıca kira gelirlerinden %19 vergi alınır (AB vatandaşları için), AB dışı yatırımcılarda bu oran %24’e kadar çıkabilir.

Portekiz

Portekiz’de tapu işlemleri noter huzurunda gerçekleştirilir ve mülk “Conservatória do Registo Predial” adlı tapu siciline kayıt edilir. Tapu harcı, alım bedelinin %0,8’i oranındadır. Ayrıca IMT (Municipal Property Transfer Tax) adı verilen bir mülk devir vergisi vardır ve bu oran %1 ila %8 arasında değişmektedir. Yıllık emlak vergisi (IMI) %0,3 ila %0,8 oranında uygulanır. Kira gelirleri üzerinden %28 oranında sabit gelir vergisi uygulanır.

Yunanistan

Yunanistan’da tapu devri noter huzurunda yapılır ve “Yunan Tapu Sicili”ne (Ktimatologio) kaydedilir. Tapu harcı %3,09’dur. Ayrıca noter ve avukat ücretleri ile KDV dahil diğer masraflar toplam maliyeti artırabilir. Yıllık emlak vergisi (ENFIA) taşınmazın konumuna ve değerine göre hesaplanır. Kira gelirleri kademeli olarak vergilendirilir: 12.000 €’ya kadar %15, 12.001-35.000 € arası %35 ve üzeri için %45 oran uygulanır.

Macaristan

Macaristan’da tapu işlemleri yerel kadastro ofisleri tarafından yürütülür. Tapu harcı genellikle %4’tür. Noter kullanımı zorunlu değildir ancak önerilir. Yıllık emlak vergisi düşük seviyededir ve belediyelere göre değişiklik gösterebilir. Kira gelirleri kişisel gelir vergisi oranında vergilendirilir ve 2025 itibarıyla bu oran %15’tir. Ayrıca bazı yerel yönetimler ilave belediye vergileri uygulayabilir.

Bulgaristan

Bulgaristan’da tapu işlemleri noter huzurunda gerçekleştirilir. Tapu harcı %2’dir ve bu miktar yerel belediyelere ödenir. Noter ve kayıt ücretleri ilave maliyet doğurur. Emlak vergisi yıllık olarak ödenir ve genellikle taşınmaz değerinin %0,15 ila %0,45’i oranındadır. Kira gelirleri %10 oranında sabit vergiye tabidir. Ayrıca mülk sahibi olan yabancılar yerel yönetimlere hizmet bedeli (çöp toplama, altyapı kullanımı vb.) öder.

Hırvatistan

Hırvatistan’da mülk devri noter onayı ile yapılır ve tapuya kayıt zorunludur. Tapu harcı %3 oranındadır. Noter ve kayıt işlemleri yaklaşık %1 ilave maliyet oluşturur. Yıllık emlak vergisi genellikle sabittir ve yerel belediyeler tarafından belirlenir. Kira gelirlerinden %12 gelir vergisi alınır ve yıllık beyan gerektirir. KDV sadece yeni inşa edilmiş mülklerde uygulanır.

Estonya

Estonya’da tapu işlemleri oldukça dijitalleştirilmiştir ve “E-Tapu Sistemi” üzerinden gerçekleştirilir. Tapu harcı mülk değerinin %2’sidir. Noter hizmeti zorunludur. Yıllık emlak vergisi oldukça düşüktür ve birçok taşınmazdan hiç alınmaz. Kira gelirleri %20 gelir vergisine tabidir. Satıştan elde edilen kazançlar ise belli durumlarda gelir vergisine dahil edilebilir.

Çekya

Çek Cumhuriyeti’nde tapu devri “Katastral Ofis” üzerinden yapılır. Tapu harcı %4’tür. Noter zorunlu olmamakla birlikte sürecin resmiyet kazanması için önerilir. Emlak vergisi mülkün türüne göre belirlenir ve genellikle çok düşüktür. Kira gelirleri %15 oranında gelir vergisine tabidir. Mülk satışıyla elde edilen kazanç, 5 yıl içinde satış yapılırsa vergilendirilir.

Letonya

Letonya’da tapu devri noter huzurunda yapılır ve tapuya kayıt zorunludur. Tapu harcı mülk bedelinin %2’sidir. Noter ücretleri ve tapu kayıt masrafları genellikle toplam maliyetin %3-4’ünü oluşturur. Yıllık emlak vergisi %0,2 ila %0,6 arasında değişir. Kira gelirleri %10 oranında sabit vergiye tabidir. Letonya’da vergi sistemi şeffaf ve dijital olarak yönetilmektedir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Ek kaynak: Daha fazla bilgi için

Ternrise Danışmanlarını Keşfedin: Ternrise Genel Danışmanlarını keşfedin!